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某企业在建工程已完工并投入使用，但尚未办理竣工验收手续。该房产部分楼层自用，部分楼层出租。请问此种情况下，房产税纳税义务发生时间应如何确定？计税依据是否包含未竣工验收但已投入使用的部分？对于自用与出租部分，应分别如何计算缴纳房产税？
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税务小助手
根据《房产税暂行条例》及现行税收政策，对已投入使用但未办理竣工验收的房产，其房产税纳税义务发生时间不以工程竣工为唯一条件。核心判定原则是“房产是否已投入使用”或“是否已实质上完成交付”。
具体分析如下：
1. **纳税义务发生时间**：根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）等文件精神，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。这里的“建成”可理解为“达到预定可使用状态”。若房产已部分或全部交付使用，或已获取生产经营收入，即使未取得竣工验收备案，在会计和税务上通常已被视为“达到预定可使用状态”，房产税纳税义务即已发生。
2. **计税依据确定**：对于此类房产，在办理竣工决算前，计税依据（房产原值）应按照纳税人根据会计制度规定暂估入账的房产原值（即包含土地价款、前期工程费、建筑安装成本等）计算缴纳房产税。待办理竣工决算后，再按决算金额进行调整，此前已缴税款多退少补（实务中多为在后续期间抵缴）。
3. **实务操作建议**：企业应遵循“实质重于形式”原则。若房产已实际用于生产经营、办公或出租，无论法律手续是否完备，都应及时从投入使用（或投入使用之次月）起，按暂估原值申报缴纳房产税。避免因延迟纳税而产生滞纳金及罚款风险。同时，应妥善保管建设合同、成本暂估凭证、投入使用证明等资料以备核查。
综上，对未竣工验收但已部分使用的房产，应自其投入使用的次月起，按暂估入账的房产原值计征房产税。
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