继承房产出售时购房时间如何认定以确定个税免征？

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房产小助手

根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）规定，个人通过继承、遗嘱、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，其购房时间按发生继承、遗嘱、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

 

因此，对于继承所得的房产，在判断其出售时是否符合“满五唯一”等免征个人所得税条件时，购房时间的起算点并非继承之日，而是被继承人最初取得该房产的时间。您需要查看被继承人的原购房合同或房产证上记载的取得日期。

 

具体到免征个人所得税，主要依据是《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）及后续补充规定。目前，对个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。这里的“满五”即指从被继承人最初购房时间起算至您出售该房产时，是否已超过五年。

 

操作要点：

1. 确定被继承人最初购房时间（以房产证或契税完税证明上记载的时间为准）。

2. 计算从该时间点至您出售房产时点是否满五年。

3. 确认该房产是否为出售方（您）在当前家庭名下唯一的住房。

 

若同时满足“满五”和“唯一”两个条件，则出售所得免征个人所得税；否则，需按规定缴纳财产转让所得部分的个人所得税（税率为差额的20%或全额的1%-3%，具体执行需根据地方规定）。建议在交易前携带相关产权证明文件前往不动产登记中心及税务窗口进行最终确认。

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