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房地产开发企业注销前如何完成企业所得税清算？

在房地产开发企业办理税务注销登记前，应如何依法进行企业所得税的清算处理？具体包括清算期间的确定、应纳税所得额的计算、未完工开发产品的税务处理、各项成本和费用的扣除、土地增值税等税款扣除、可弥补亏损的处理，以及清算申报的具体流程和时限要求。

作者 kingdee03　|　2026-02-05　｜　

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税务行者

房地产开发企业注销前需完成企业所得税清算。根据《国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕60号），企业应将整个清算期作为一个独立的纳税年度，计算清算所得并缴纳企业所得税。

清算所得计算公式为：企业全部资产可变现价值或交易价格－资产计税基础－清算费用＋相关税费－债务清偿损益等。清算所得应依法缴纳企业所得税，税率为25%。企业需向主管税务机关报送《企业清算所得税申报表》及相关资料，办理纳税申报。

需特别关注：1. 已预提但未支付的费用（如工程成本、土地增值税）需在清算前取得合法凭证方可扣除，否则需进行纳税调整。2. 预收房款若已按预计毛利额计入应纳税所得额，清算时应按实际结转收入调整。3. 股东分得的剩余资产，超过投资成本的部分应确认为股息所得或投资转让所得，股东需依法纳税。

建议在注销登记前，全面梳理资产、负债，完成所有税费清算，取得税务机关出具的《清税证明》，以避免后续税务风险。

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