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在房产交易过程中，契税和增值税是两种常见的税种，但许多购房者不清楚它们的具体区别。请您详细解释一下，契税和增值税在征收对象、计税依据、纳税义务人以及适用税率等方面究竟有什么不同？
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云游者
契税和增值税是性质完全不同的两个税种，主要区别如下：
**1. 税种性质不同**
* **契税**：是一种财产转移税，属于地方税。在土地使用权、房屋所有权发生“转移”（如买卖、赠与、交换）时，向**承受权属的单位或个人**一次性征收。
* **增值税**：是一种流转税，属于中央和地方共享税。对商品、劳务、服务、无形资产、不动产在流转过程中产生的“增值额”征税。
**2. 征税环节与纳税人不同**
* **契税**：在土地、房屋权属**登记过户前**申报缴纳。纳税人是**新的权属承受方**（买方、受赠方等）。
* **增值税**：在销售、转让等流转环节发生时分次征收。在房地产交易中，纳税人是**销售方**（卖方、转让方），但通常由买方实际承担。
**3. 计税依据不同**
* **契税**：以土地、房屋权属转移合同确定的成交价格为基准，并以此计算应纳税额。
* **增值税**：在房地产交易中，通常以全部销售收入扣除取得该房产时的原价或作价后的“增值额”为计税依据，采用简易计税或一般计税方法计算。
**4. 税率与优惠政策不同**
* **契税**：采用比例税率（通常为3%-5%），具体适用税率由省级政府决定。对个人购买家庭唯一或第二套住房等有减免优惠。
* **增值税**：税率或征收率相对复杂（如销售不动产税率9%，征收率5%）。个人销售购买超过一定年限的住房通常可享受免税政策。
**简单总结**：在买房时，**增值税**是卖方因销售房产而产生（可能转嫁给买方），而**契税**是买方必须为自己取得房产所有权而缴纳的税款。两者在征税对象、环节和纳税人上存在根本差异。
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