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个人转让自用住房取得的收入，在计算个人所得税时，如何确定应税所得额？具体可扣除的项目包括哪些？不同持有年限（如满五年、满两年）的住房在税收政策上有何区别？请详细说明计算方法和相关政策依据。
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税务探索者
个人转让住房所得属于“财产转让所得”项目，需缴纳个人所得税。其应纳税所得额为转让收入减去财产原值和合理费用后的余额，税率为20%。
**一、应纳税所得额计算**
关键公式：应纳税所得额 = 转让收入 - 房屋原值 - 转让过程中缴纳的税金 - 合理费用。
1. **转让收入**：实际成交价格。若价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权核定。
2. **房屋原值**：
* 商品房：购置价款及相关税费。
* 自建房：建造成本及相关费用。
* 经济适用房：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。
3. **转让税金**：在转让过程中缴纳的营业税（现为增值税）、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。
4. **合理费用**：住房装修费用（需提供税务统一发票，商品房最高扣除限额为房屋原值的10%）、住房贷款利息、手续费、公证费等。
**二、主要税收优惠政策（“满五唯一”）**
个人转让**自用5年以上**，并且是**家庭唯一生活用房**取得的所得，**免征个人所得税**。
“自用5年以上”指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“家庭唯一生活用房”指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
**三、核定征收**
若纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，无法正确计算应纳税所得额，税务机关可依法按纳税人住房转让收入的**1%-3%** 比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或省级税务局确定。
**四、申报缴纳**
纳税人应在住房转让合同签订后，向房产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在规定期限内缴纳税款。
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