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预售房款开票后土地价款如何扣除？

在房地产开发企业销售未完工产品（预售阶段）时，若已向购房者开具了增值税发票并预缴了增值税，那么在计算土地增值税预征的计税依据时，应如何扣除该部分已预缴的增值税税款？具体扣除计算方法和政策依据是什么？

作者 kingdee03　|　2026-01-29　｜　

金蝶AI星辰

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云淡风轻

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。此时，可开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票，该发票不作为纳税人的增值税纳税义务发生时间凭证。

关于土地价款扣除问题，适用一般计税方法的纳税人，其增值税销售额允许扣除当期销售房地产项目对应的土地价款。计算公式为：销售额 = (全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款) ÷ (1 + 9%)。土地价款的扣除，是在增值税纳税义务发生、申报当期应纳税额时进行抵减，而非在预缴环节。

因此，在预售阶段收到预收款并开具“不征税”发票时，仅需按预收款预缴增值税，不能同时扣除对应的土地价款。土地价款的扣除应在项目达到纳税义务发生时间（如交房或产权变更）时，在计算当期应纳税额中予以抵减。企业需注意区分预缴与正式申报两个环节的不同处理，确保合规。

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