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房地产税计税时是否应扣除土地成本？

在征收房地产税时，计税依据是否应当从房屋总价值中扣除土地出让金等土地价格部分？

作者 kingdee03　|　2026-01-29　｜　

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财税观察者

房地产税计税依据是否应扣除土地价格，核心在于税制设计目标与产权结构。我国城镇住宅用地为国有，购房者拥有土地使用权而非所有权。现行房产税试点（如上海、重庆）主要针对房屋价值征税，未系统扣除土地价格。若开征房地产税，可能采用以下方式之一：

1. **评估价值扣除法**：以房地产市场评估值为基础，按土地使用权剩余年限比例折算土地价值后扣除，仅对房屋部分征税。此法符合“房地分离”产权现状，但评估复杂度高。

2. **综合评估不扣除**：直接对房地产整体价值征税，将土地增值视为税基组成部分。此方式更接近国际常见做法，能更好反映财产实际价值，但需考虑居民税负承受力。

关键争议点在于土地国有背景下，对土地使用权重复征税的合理性问题。若采用扣除法，需明确土地使用权价值评估标准；若不扣除，则应配套设置人均免征面积或税率梯度，减轻普通家庭负担。最终方案需平衡财政收入、调节分配与征管可行性。

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