土地投资入股是否需缴纳增值税？

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林风

根据现行税收政策，以土地使用权投资入股是否缴纳增值税，需区分不同情况：

 

**1. 营改增后（2016年5月1日起）的一般情况：**

纳税人将土地使用权投资入股，换取其他公司的股权，属于有偿转让无形资产的行为，应按照“销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）”税目缴纳增值税。税率通常为9%（一般纳税人）或征收率（小规模纳税人等）。

 

**2. 关键例外情况（免征）：**

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3的相关规定，在投资入股环节，符合特定条件的“土地使用权”转让，可以享受不征收增值税的政策。核心条件是：**将土地使用权投资入股，用于从事符合《销售服务、无形资产、不动产注释》中“不动产租赁服务”或者“销售不动产”以外的经营活动。** 简单理解，如果投资入股后，接受投资方不是主要将土地用于开发销售或出租，而是用于自身生产经营（如建厂房生产产品），则投资环节可能适用不征增值税的规定。但具体执行需严格符合文件所列条件，且后续土地用途改变可能影响税收处理。

 

**3. 重要实操要点：**

*   纳税人需准确判断投资行为是否符合免税条件，并准备相关证明材料（如投资协议、被投资方项目规划等）。

*   即使投资环节符合不征税条件，被投资方在将来转让该土地使用权时，其取得土地的入账成本通常为投资作价，计算增值税时可扣除此成本。

*   该政策与土地增值税、企业所得税的相关规定不同，需分别判断。

 

**总结建议：**

以土地使用权投资入股，在营改增后原则上需要缴纳增值税，但存在用于特定经营活动的免税例外。由于税收处理专业且复杂，具体操作前务必结合详细投资方案、土地用途及当地税务机关的执行口径进行专业判定。

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