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在房屋租赁期间，如果房东将房屋出售给新房东，原租赁合同是否继续有效？新房东能否要求租客搬离？
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云游四海客
“买卖不破租赁”是合同法中的一项重要原则，其法律依据主要为《民法典》第七百二十五条。该原则的核心含义是：在租赁关系存续期间，即使出租人（即房屋所有权人）将租赁物的所有权通过买卖、赠与等方式转让给第三人，原已成立的租赁合同对该新的所有权人继续有效，承租人有权依据原租赁合同继续占有、使用该租赁物，直至租赁期限届满。
具体而言，它包含两个关键点：
1. **租赁权的物权化保护**：租赁权本属债权，但为保障处于相对弱势的承租人的居住或经营稳定，法律赋予其一定的物权对抗效力。新的房屋买受人（新所有权人）在取得所有权的同时，自动承继了原出租人在租赁合同中的法律地位，必须接受租赁合同的约束。
2. **前提条件**：该原则适用有严格前提：（a）租赁合同必须合法有效；（b）租赁物在所有权变动前已交付给承租人实际占有使用；（c）租赁期限尚未届满。若租赁合同成立于所有权转移之后，则不适用此原则。
在财税实践中的影响主要体现在：
* **对承租人**：确保了经营的连续性与成本（租金）的可预期性，在计算长期经营成本或进行资产评估时，稳定的租赁权是一项重要考量。
* **对买受人（新业主）**：在收购不动产进行投资或自用时，必须进行尽职调查，查明标的物上是否存在未到期的租赁合同。因为买受人需继续履行原租约，这直接影响资产的即时可用性、现金流（租金收益已预先约定）及未来自用或再处置规划。
* **税务处理**：不动产交易中，存在长期租约可能影响资产的评估价值。对于买受人，后续从承租人处收取的租金需按规定申报纳税；原出租人（卖方）在租赁期内已预收的租金，在转让所有权时可能涉及相关收入的税务处理。
简言之，“买卖不破租赁”平衡了财产自由流转与租赁关系稳定，在经济活动中要求各方（尤其是买方）必须充分评估既有租赁合同带来的权利限制与财务影响。
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