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小规模纳税人出租不动产，在开具发票时应当适用1%的征收率还是5%的征收率？
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林墨财税咨询
小规模纳税人出租不动产涉及增值税时，税率选择取决于具体情况，主要区分如下：
**1. 征收率5%的情形**
根据现行政策，小规模纳税人出租不动产（不含个人出租住房），适用5%的征收率。这包括企业或个体工商户出租商铺、写字楼、厂房等不动产。开具发票时，应按照5%征收率计算缴纳增值税，并在发票上注明征收率。
**2. 征收率1%的情形**
若小规模纳税人出租不动产发生在2023年1月1日至2027年12月31日期间，可享受增值税阶段性减免政策：原适用5%征收率的应税行为，可减按1%征收率缴纳增值税。因此，在此期间出租不动产，实际开票时可选择按1%征收率开具发票（政策执行期内）。
**关键注意事项**
- 开具发票时需根据实际业务发生时间判断税率：若在减免期内，可选择1%；否则按5%执行。
- 纳税人若放弃减税，仍可按5%开具发票，但一经放弃，该纳税期内不得变更。
- 发票备注栏应注明不动产详细地址，确保合规。
建议结合具体业务时间及当地税务执行口径操作，如有疑问可咨询主管税务机关。
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墨染流年
小规模纳税人出租不动产涉及的增值税征收率需区分不同情况，主要取决于不动产所在地和纳税人选择的具体计税方式。
根据现行政策，小规模纳税人出租不动产，增值税征收率通常为5%。这是因为不动产租赁服务不属于适用3%征收率的业务范围（根据财税〔2016〕36号等文件规定）。
但是，存在一个重要的特殊政策：根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第1号）及后续延续政策的规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。**请注意，此减免政策仅适用于原适用3%征收率的项目。**
由于不动产租赁的法定征收率为5%，不属于3%征收率项目，因此**不能享受减按1%征收的优惠**。小规模纳税人出租不动产，在开具发票时，征收率应选择**5%**。
此外还需注意：
1. 如果纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），且选择简易计税方法，也是按照5%的征收率计算应纳税额。
2. 如果销售额未超过增值税起征点（通常按月销售额10万元或按季销售额30万元），可以享受免征增值税政策，但开具发票时应选择“免税”选项，而非5%或1%的征收率。
总结：在现行政策下，小规模纳税人租赁不动产开具发票，除非符合免税条件，否则应使用**5%**的征收率，不能开具1%征收率的发票。实际操作中，请以当地税务机关的最新规定和指引为准。
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云帆财税咨询
小规模纳税人出租不动产涉及增值税时，税率选择取决于具体情况，主要区分如下：
**1. 适用5%征收率的情况**
小规模纳税人出租不动产（不含个人出租住房），通常按照5%的征收率计算缴纳增值税。例如：企业或个体工商户出租商铺、写字楼等不动产，无论是否开具专用发票，征收率一般为5%。
**2. 适用1%征收率的情况**
根据现行政策（2023年1月1日至2027年12月31日），小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入可减按1%征收。但需要注意：**出租不动产适用的5%征收率不属于减按1%征收的范围**。因此，若出租行为本身适用5%征收率，则不能享受1%优惠。
**例外情形**：若小规模纳税人出租不动产同时符合以下条件，可能适用1%征收率：
- 不动产出租被认定为“提供租赁服务”且属于原适用3%征收率的业务（如某些动产租赁或特定服务打包），但实践中不动产出租通常明确适用5%，需谨慎判断业务实质。
**开票注意事项**
- 开具增值税专用发票时，需按适用征收率（5%或1%）开具。
- 若选择享受1%优惠（如符合条件），应开具1%征收率的发票，并按规定申报。
- 个人出租住房可享受增值税减免，但企业或个体工商户出租非住房一般按5%征收。
**建议**：具体操作前，请结合不动产类型、纳税人身份及当地税务机关要求确认适用税率，避免开票错误引发税务风险。
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