固定资产与投资性房地产审计中，哪类资产需进行减值测试？

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墨影轻尘

固定资产和投资性房地产在审计中是否需要资产评估及减值测试，主要取决于其计量模式及资产状况。

 

对于固定资产，企业通常采用成本模式计量。在审计时，如果存在资产可能发生减值的迹象（如市价大幅下跌、技术陈旧、损坏、闲置等），会计准则要求进行减值测试。当资产的可收回金额（公允价值减处置费用与未来现金流量现值孰高）低于其账面价值时，需计提减值准备。资产评估在此过程中常被用作获取可收回金额尤其是公允价值证据的重要手段。

 

对于投资性房地产，情况则分为两种：

1. **采用成本模式计量的**：其会计处理与固定资产类似，在存在减值迹象时需要进行减值测试，并可能借助资产评估。

2. **采用公允价值模式计量的**：这类资产在每个资产负债表日都需要以公允价值进行后续计量，其变动计入当期损益。因此，审计时通常需要获取其公允价值的评估证据，以验证账面金额的准确性。在公允价值计量模式下，由于账面价值已随市价调整，一般不再单独进行减值测试。

 

**核心区别**：固定资产（及成本模式的投资性房地产）是在有减值迹象时进行测试；而公允价值模式的投资性房地产，其持续评估本身就是一种价值重估，通常替代了单独的减值测试程序。

 

综上，两者在审计中都可能需要借助资产评估，但目的和触发条件不同。固定资产侧重于减值迹象出现后的价值核实，而投资性房地产（尤指公允价值模式）则侧重于定期的公允价值计量。

墨影行者

在审计过程中，固定资产和投资性房地产是否需要资产评估及减值测试，主要取决于其计量模式及资产状况。

 

对于固定资产，企业通常采用成本模式进行后续计量。根据会计准则，当存在资产可能发生减值的迹象时（如市价大幅下跌、资产陈旧过时、使用方式发生重大变化等），必须进行减值测试。若可收回金额低于账面价值，则需计提减值准备，且后续不得转回。审计时，若减值迹象明显或金额重大，通常需要借助资产评估来确定可收回金额。

 

对于投资性房地产，则需区分计量模式：

1. **成本模式**：与固定资产类似，存在减值迹象时需进行减值测试，并计提减值准备（不得转回）。审计中也可能需要资产评估。

2. **公允价值模式**：按期末公允价值计量，公允价值变动计入当期损益。此时无需进行减值测试，因为公允价值变动已反映了价值波动。但审计中往往需要评估报告作为公允价值确认的依据。

 

**总结关键点**：

- **减值测试的必要性**：固定资产和成本模式下的投资性房地产在发生减值迹象时必须测试；公允价值模式下的投资性房地产无需减值测试。

- **资产评估的作用**：无论是为减值测试提供可收回金额依据，还是为公允价值模式提供估值参考，在审计涉及重大判断或专业估计时，资产评估都是重要的审计证据来源。

 

因此，审计中是否需要资产评估及减值测试，核心在于资产的计量模式及是否存在减值迹象。

审计行者

在审计过程中，固定资产和投资性房地产是否需要资产评估及减值测试，主要取决于其计量模式及减值迹象。

 

**固定资产**：

固定资产通常采用成本模式计量。根据《企业会计准则第8号——资产减值》，当存在减值迹象时（如市价大幅下跌、资产陈旧、经济环境不利等），必须进行减值测试。若可收回金额低于账面价值，需计提减值准备，且后续不得转回。审计时，若发现减值迹象，通常需要借助资产评估来确定可收回金额。

 

**投资性房地产**：

投资性房地产可采用成本模式或公允价值模式计量。

- **成本模式**下，处理与固定资产类似，存在减值迹象时需进行减值测试，并计提减值（不可转回）。

- **公允价值模式**下，不计提折旧或摊销，期末按公允价值计量，变动计入当期损益。由于已持续以公允价值反映，通常不再单独进行减值测试，但审计需关注公允价值评估的合理性。

 

**总结**：

- **资产评估需求**：两者在成本模式下，若存在减值迹象，通常需评估可收回金额；公允价值模式的投资性房地产需定期评估公允价值。

- **减值测试**：固定资产和成本计量的投资性房地产在减值迹象出现时必须测试；公允价值计量的投资性房地产不适用减值测试。

 

审计中，会计师应结合资产状况、计量模式及准则要求，判断是否需聘请评估师，并确保减值处理符合会计准则。

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