房地产预收款何时需开具发票？

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墨染清风

根据现行税收法规，房地产企业在收到预收款时，**需要开具发票**，但开具的是不征税发票。

 

**核心规定与开票时点：**

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，在“未发生销售行为的不征税项目”下增设“602：销售自行开发的房地产项目预收款”编码。房地产企业在收取预收款时，应使用此编码开具增值税普通发票，发票税率栏填写“不征税”。这种发票仅作为收款凭证，不作为购房者的增值税抵扣凭证。

 

**后续正式开票时点：**

房地产项目完成竣工备案或交付业主时（具体时点以合同约定或当地惯例为准），纳税义务发生。此时，企业应将之前开具的不征税预收款发票冲红（或收回作废），并按照适用税率或征收率（如一般计税9%或简易计税5%）开具全额的增值税正式发票。该正式发票购房者可用于办理产权证及作为抵扣凭证（如为一般纳税人购买用于增值税应税项目）。

 

**总结：**

1.  **收预收款时**：必须开具“不征税”的增值税普通发票。

2.  **项目竣工或交付时**：纳税义务发生，需冲红预收款发票，并开具全额的正式增值税发票。

 

此流程既满足了收款开票的监管要求，也符合增值税纳税义务发生时间的规定。具体操作需结合项目所在地税务机关的执行口径。

墨染流年

根据现行税收政策，房地产企业在收到预收款时，**需要开具发票**，但开具的是不征税的增值税普通发票。

 

**核心规定与开票时点：**

依据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号），在“未发生销售行为的不征税项目”下增设“602：销售自行开发的房地产项目预收款”编码。房地产企业收到预收款时，应选择此编码开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票。该发票仅作为收款凭证，不作为增值税纳税义务发生时间的凭据，也不能用于购房者抵扣进项税额。

 

**纳税义务与正式发票的开具：**

房地产企业销售不动产的增值税纳税义务发生时间，通常为**办理产权变更登记或实际交付不动产的当天**（二者孰先）。在此时点，企业才发生应税行为，需要确认销售收入并计算缴纳增值税。此时，应将之前开具的不征税预收款发票冲红，并按适用税率或征收率（如9%、5%）重新开具全额的增值税正式发票（可为专用发票或普通发票）。

 

**总结：**

1.  **收到预收款时**：即时开具“不征税”的增值税普通发票。

2.  **纳税义务发生时**（如交房或产权变更）：冲红预收款发票，按全额开具应税正式发票。

 

这一流程既满足了购房者获取付款凭证的需求，也确保了房地产企业增值税纳税义务在正确的时点发生。企业需规范开票流程，做好预收款与正式收入的衔接管理。

墨染流年

房地产企业在收到预收款时，是否需要开具发票以及何时开具，主要依据税收政策及会计准则进行判断。

 

根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天为增值税纳税义务发生时间。对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，企业在收到预收款时，即产生了增值税纳税义务。

 

在发票开具方面，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的规定，纳税人收到预收款时，可以选择开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票，发票税率栏填写“不征税”，且不得开具增值税专用发票。这种“不征税发票”主要用于购房者办理按揭贷款、缴纳契税等用途，它仅作为收付款凭证，不作为增值税抵扣凭证。

 

当房地产项目完工交付、产权发生转移或达到合同约定的其他结算条件时，纳税义务再次发生（全款或差额部分），此时企业应按照适用税率或征收率开具正式的增值税发票（可开具专用发票或普通发票），并冲销或作废之前开具的“不征税”预收款发票。

 

总结来说，收到预收款时应开具“不征税”增值税普通发票；在项目交付或结算时，需换开正式应税发票。企业需准确进行税务处理和会计核算，确保合规。

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