房地产预收款何时开具发票？

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林晓薇

房地产企业在收到预收款时，是否开具发票以及何时开具，主要取决于业务类型和发票管理规定。

 

对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，在收到预收款时，**不得开具增值税专用发票**，但可以开具 **“602销售自行开发的房地产项目预收款”** 的增值税普通发票。该预收款发票税率栏应填写“不征税”，其作用主要是作为企业收款凭证和购房者付款证明，不作为办理产权登记和抵扣增值税的凭证。待房产交付或完成产权转移时，企业再按实际销售额开具全额的增值税发票（专用发票或普通发票），并按规定申报纳税。

 

对于其他类型的预收款（如租金、服务费等），根据《增值税发票使用规定》，纳税人发生应税行为，在收到款项时即产生纳税义务，通常应在收款时开具发票。但若采取预收款方式，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此一般应在收取预收款时开具发票。

 

**核心要点总结：**

1.  **销售房产预收款**：可开“不征税”普票，交房时换开正式发票。

2.  **其他业务预收款**：纳税义务已发生，通常收款时即应开具正式发票。

 

具体操作需结合项目所在地政策及具体合同条款，建议在处理时咨询主管税务机关。

墨染流年

房地产企业在收到预收款时，通常不应立即开具发票，而应开具不征税的预收款收据。根据现行税收政策，房地产企业销售自行开发的房地产项目，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款当天，但发票的开具时点与纳税义务发生时间并不完全同步。

 

具体而言，房地产企业应在以下两个主要时点开具发票：

1. **办理产权转移时**：当购房者支付全部房款（或按揭款到位），并办理房屋产权登记或实际交付使用时，企业应就此笔销售业务全额开具增值税发票。这是确认销售收入实现、结转成本并作为购房者办理产权证明依据的关键环节。

2. **预收款申报纳税时**：虽然收到预收款时不立即开票，但企业需按预收款预缴增值税。部分地区的购房者如需办理公积金或商业贷款，可能要求企业开具不征税的增值税普通发票（发票税率栏填写“不征税”），这种发票仅作为收款凭证，不确认销项税额。企业仍须按规定预缴税款，并在最终实现销售时换开正式发票。

 

总之，预收款阶段以开具收据或特定不征税发票为主，正式销售发票应在产权转移或符合收入确认条件时开具。企业需注意当地税务机关的具体执行要求，确保合规。

林间漫步者

房地产企业在收到预收款时，是否开具发票以及何时开具发票，主要取决于业务类型和发票开具规则。

 

**一、预收款是否开具发票**

根据国家税务总局的规定，房地产企业在收到预收款时，**应当开具发票**。但开具的发票类型有特定要求：

1.  **开具增值税普通发票**：在收到预收款时，不能开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票。根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号），此时应选择商品和服务税收分类编码“602”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。

2.  **不开具增值税专用发票**：由于预收款时纳税义务尚未发生，因此不能开具增值税专用发票。

 

**二、何时开具正式发票（带税率发票）**

房地产企业销售房地产项目，其增值税纳税义务发生时间通常为：

1.  **房产交付给买受人的当天**；

2.  或者**实际收到全部款项的当天**；

3.  或者**合同约定的收款日期当天**。

当上述纳税义务发生时，企业应按照适用的税率或征收率（如一般计税方法下9%的税率，或简易计税方法下5%的征收率）开具正式的增值税发票（包括普通发票或专用发票）。

 

**总结流程**：

收到预收款 → 开具“不征税”的增值税普通发票 → 纳税义务发生时（如交房） → 冲红原不征税发票或部分冲红 → 按适用税率开具正式发票。

 

企业需注意准确区分预收款与正式销售款的开票时点与类型，确保税务处理的合规性。

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