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房企老项目按5%简易征收能否开具5%专票？

我们公司有一些早期开发的房地产项目，当时按照5%的简易征收方法缴纳了增值税。现在合作方提出需要我们开具税率为5%的增值税专用发票。请问在这种情况下，我们是否可以为这些老项目向对方开具5%的增值税专用发票？这符合当前的税务规定吗？

作者 kingdee03　|　2026-01-07　｜　

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房探老张

根据现行增值税政策，房企销售自行开发的房地产老项目，选择适用简易计税方法按5%征收率计税的，可以开具增值税专用发票。

具体分析如下：

1. **政策依据**：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

2. **开票权限**：选择简易计税方法后，纳税人可以就该项目向购买方（包括一般纳税人）开具征收率为5%的增值税专用发票。购买方取得合规的专票后，可以按规定进行抵扣。

3. **关键前提**：您公司必须就该项目已经备案或确认选择了简易计税方法，并且该老项目符合政策规定的“老项目”条件（通常指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，或相关证明材料）。

4. **操作流程**：在确认自身符合上述条件后，您公司即可通过增值税发票开票系统，选择正确的征收率（5%）和商品编码，为对方开具增值税专用发票。

**总结**：只要您公司的老项目确实适用并选择了简易计税方法，应对方要求开具税率为5%的增值税专用发票是完全可以的，这属于正常的开票业务。建议开票前再次内部确认该项目计税方式的选择情况，确保开票与申报计税方式一致。

墨染流年

根据现行增值税政策，房企销售自行开发的房地产老项目，选择适用简易计税方法按5%征收率计税的，可以开具增值税发票。但能否开具**增值税专用发票**，需要区分具体情况：

1. **可以开具5%征收率增值税专用发票的情形**：

* 购买方为**非自然人**（如公司、企业、其他单位等），且其购买房产用于**不属于增值税暂行条例及实施细则规定的“不得抵扣项目”**（例如，并非用于集体福利、个人消费、简易计税项目、免税项目等），房企可以应其要求开具5%征收率的增值税专用发票，购买方可以按规定进行进项税额抵扣。

2. **不得开具增值税专用发票的情形**：

* 购买方为**自然人**（个人）购买住房，通常不得开具增值税专用发票。

* 购买方将房产用于**上述规定的不得抵扣项目**，即使其要求，销售方也不得为其开具增值税专用发票。

**核心要点与操作建议**：

* **政策依据**：房企老项目简易计税属于增值税应税行为，除明确规定不得开具专票的情形外，销售方有权应购买方（非自然人且用于可抵扣项目）要求开具征收率为5%的增值税专用发票。

* **开票前提**：开票前，建议与购买方沟通确认其是否为一般纳税人，以及其购房用途是否允许抵扣进项税额。这既是合规要求，也能避免后续争议。

* **开票操作**：在开票系统中，选择“简易计税”方法，商品或服务编码正确选择“房地产销售”，并准确填写购买方信息，即可开具税率为5%的增值税专用发票。

因此，如果对方是符合规定的非自然人购买方，且购房用途允许抵扣，贵司可以应要求为其开具5%征收率的增值税专用发票。若对方是个人或用途不符合规定，则应解释政策并开具增值税普通发票。

房产顾问小陈

根据现行增值税政策，房企销售自行开发的房地产老项目，选择适用简易计税方法按5%征收率计税的，可以开具增值税专用发票。

具体分析如下：

1. **政策依据**：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2），房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。选择简易计税方法后，并未禁止其开具征收率为5%的增值税专用发票。

2. **开票条件**：企业需要确保该项目确实符合“老项目”标准（通常指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目），且已按规定选择简易计税方法并备案。在申报缴纳增值税后，即可通过增值税发票管理系统，为购买方开具税率为“5%”的增值税专用发票。

3. **注意事项**：开具专票后，购买方可按规定进行抵扣。但房企自身因采用简易计税方法，其对应项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。开票前应核实购买方是否为一般纳税人，确保信息准确。

因此，若贵司项目符合上述条件，可以应对方要求开具5%征收率的增值税专用发票。建议操作前与主管税务机关沟通确认本地执行细节。

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