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一般纳税人销售其在2016年4月30日前取得或自建的不动产时，应如何计算和缴纳增值税？具体适用何种税率或征收率，以及可否选择简易计税方法？相关进项税额能否抵扣？办理纳税申报时需要准备哪些材料？请详细说明相关政策依据和操作流程。
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林墨财税
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得）的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
选择简易计税方法时，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，再向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
如果纳税人选择放弃简易计税方法，则可以适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照9%的税率计算销项税额，并可抵扣相应的进项税额。但一旦选择一般计税方法，该不动产后续销售均需按此方法计税，且36个月内不得变更。
在预缴环节，无论选择哪种计税方法，通常都需按（全部价款和价外费用-购置原价或作价）÷（1+5%）×5%的公式在不动产所在地预缴增值税。纳税人在申报时，已预缴税款可以抵减应纳税额。
此外，还需注意相关附加税费（如城建税、教育费附加等）的缴纳，并按规定开具增值税发票。建议在具体操作前，结合自身情况咨询主管税务机关。
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墨染流年
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得）的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
选择适用简易计税方法时，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，再向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
如果不动产属于自建项目，则在适用简易计税方法时，销售额为取得的全部价款和价外费用，不得扣除任何成本。同样按照5%的征收率计算应纳税额，并按规定预缴和申报。
需要注意的是，纳税人一旦选择简易计税方法，则该不动产的该项销售行为均需适用简易计税，且36个月内不得变更。此外，在预缴税款后，应向机构所在地主管税务机关进行纳税申报，其预缴的税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的可以结转下期继续抵减。
如果纳税人未选择简易计税，则可以适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照9%的税率计算销项税额，并可抵扣相应的进项税额。但针对该时点前取得的不动产，简易计税方法通常是税负更优的选择。
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财税探索者
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得）的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
选择适用简易计税方法时，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，再向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
如果不动产是自建的，则在简易计税方法下，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除成本，直接按5%征收率计税。
需要注意的是，纳税人也可以选择放弃简易计税方法，对该销售行为适用一般计税方法，按照9%的税率计算销项税额，并可抵扣相应的进项税额。但一经选择，36个月内不得变更。
在预缴和申报时，需向税务机关提交相关证明材料，如取得不动产时的发票、契税完税凭证、法院判决书等。
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