中国巨大的消费潜力成为国际奢侈品的避风港

　　8月29日，诞生在中国的顶级定制品牌BE.PRIVE全球首家旗舰店将登陆京城纯高端购物中心金宝汇。虽然金融危机波及全球，但并没有降低奢侈品品牌在中国的开店热情，路易威登(Louis Vuitton)、爱马仕(Hermès)和香奈儿(Chanel)等奢侈品行业的龙头企业仍然不断在中国取得扩张。正因为看中奢侈品消费的潜力，近两年，北京市内与奢侈品品牌相匹配的新兴高端商业项目相继开业，但开业之初却大多因生意冷清而饱受非议，但业内专家都看好这类商业项目后续的爆发力。

　　BE.PRIVE是北京BASIC EDITIONS集团旗下的高级定制品牌，正是看中了金宝汇的高端定位，集团总裁李建国选择将200多平方米的旗舰店安放在此。

　　“金宝汇”与所有高档商业项目一样，采用了“大牌”策略吸引消费者光顾。“GUCCI和BURBERRY店都很大，各自为上下两层，东西分别和新光天地店差不多，可能是没有大肆宣传的原因，店里没什么人，部分还在装修，规模好像和前些日子刚开不久的银泰中心差不多，位置不是很好。”特意为GUCCI而来的白小姐如此形容自己见到的金宝汇。

　　今年5月份正式开业的金宝汇是北京市内又一高端购物中心，而在这之前，北京已掀起了一股高档商业项目开发的热潮。商业面积供应的集中放量，也导致招商竞争日趋激烈。从2007年以来，随着金融街购物中心、新光天地，以及去年乐天银泰百货、今年金宝汇的入市，高端商业呈现一种井喷式的发展状态。

　　租金下降  空置率上升

　　“人气不旺，这对一个刚开业的高端商业中心来说并不奇怪，只是不明白为什么这么多品牌刚开业便开始五折销售？”很多消费者走进慕名已久的金宝汇时，发现这家购物中心的实际情形与他们的想象还是有所出入。

      正如人们看到的那样，日前针对商业地产上半年形势调查的各机构数据纷纷出炉，“惨淡”几乎成为了高档商业项目的普遍状况。北京商铺市场的整体租金，与最高价格比较已经下降了30%左右，至今还没看到明显回升迹象。

　　和租金的下挫趋势相反，根据世邦魏理仕的统计，2009年二季度北京市场商铺空置率达到9.2%，环比上升两个百分点，同比上升1.2个百分点。

　　位于大望路的新光天地自开业以来，便一直走高端路线，客流量非常不错，已经成为继国贸商城后的又一个北京知名高端商业物业。但在新光天地之后开业的几个高端商业物业却没有那么幸运，“银泰”人流并不多，而位于金地中心的美美百货每天则只有少数几个购物者光顾，很多店面仍然空置。

　　种种迹象表明，目前北京商业物业正经历着更加残酷的竞争，不是没有幸运儿，只是大多数商业物业仍然处于难以招租，或者客流量不足的情况。

　　招商艰难  一线品牌装修补贴上涨

　　为了吸引品牌入驻，一些商场甚至采取了先进来再谈价的做法。位于北京东直门的来福士广场和金宝汇一样，也在今年5月份开业。某品牌店的店员告诉记者，尽管已经正式经营超过三个月，但来福士广场目前尚未向其收租，具体租金要看经营以及双方谈判的效果而定。

　　“目前招商的确难度非常大。在以往，如果首层招到一线品牌，二三层的招商就会相对容易。现在则不然，比如金宝汇，大老板亲自出面把GUCCI谈下来，剩下的二三层还是不行。”戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏说。

　　同时，品牌商为了降低成本，在扩张新店时纷纷提高了要求。“现在，比较好的品牌，在与商业项目谈合作时都很强势。不仅要求项目好、位置好，还要业主愿意提供装修补贴，同时以纯销售提成作为租金才有机会继续洽谈。”张家鹏说。

　　按照目前的市场行情，部分一线品牌要求的装修补贴金额上升了50%-100%不等，相反，租金却反过来下调。实际上，为了招揽商户，各个商业项目已经使出浑身解数。上半年，某个新商业项目为了促进商户尽快营业，提出商户如在业主规定时间内开业，业主将给予两个月免租，第三个月租金按销售额抽成方式收取等优惠条件。

　　生意惨淡  品牌商集体撤离

　　而在位于京西的金融街购物中心，除了LV旗舰店不时有人员进出外，其余商家鲜有顾客。记者在商场内走访仍看到有些店铺大门紧锁。今年6月份，北京某媒体报道了该购物中心内的商户集体撤柜事件。

　　曾经在国贸和金融街购物中心都设有品牌专柜的某商户负责人也告诉记者，该品牌在金融街购物中心的月销售额只有几万元，仅是该品牌国贸店营业额的零头。

　　一位曾在金融街购物中心经营女装的商户称，商场内的客流量过小，直接导致商家的销售业绩不佳。据她介绍，该女装品牌在金融街购物中心每月的销售额仅在10万元左右，照此下去，每月净亏10万元以上。据了解，该品牌在西单地区的多家商场内都设有专柜，在促销时，一天的营业额就可以超过该品牌在金融街购物中心门店一个月的销售额。在她看来，金融街购物中心所处商圈尚未形成“气候”，导致商场人气缺失。

　　不仅仅是该女装品牌，记者在采访中得知，商场多数品牌撤柜都是因为店内人气不足、销售业绩低迷，导致亏损。“商家无力支撑只能撤离。”某品牌代理商无奈地说。

　　一位高端童装品牌的代理商在谈到金融街购物中心时，感慨地告诉记者：“我们的商品定位高端，最低价位的一件服装都在2000元左右，但这一年来，该品牌金融街店每月只能销售2万-3万元。”她还说，每日进店的顾客不到10位，甚至好几天都销售不出一件商品，“从开业到撤柜，已经亏损了数十万元。”

　　业内人士认为，区域内客流虽然可以对金融街购物中心起到支撑作用，但高端消费客户往往具有难以改变的消费习惯。“面对激烈的竞争环境，新开业的项目只能从已有的消费市场中慢慢分摊客流。”

　　潜力无限  高端商场看好后市

　　高端商场的不断开业，令很多人不禁担心：“北京的高端商业地产是否已经饱和？”而富华国际集团市场营销总监姚宁并不认为目前高端商业地产过剩。中国的奢侈品消费每年都在快速增长，世界奢侈品协会的报告更显示，截至今年1月底，世界奢侈品消费前三名的国家分别为日本、中国和美国。其中，中国奢侈品消费以总额86亿美元、全球占有率25%，首次超过美国，稳居亚军宝座。

　　而对于品牌雷同问题，金宝汇购物中心总裁赵勇说：“目前的市场环境决定了大家都有一些类似的或者相同的品牌，但金宝汇的概念是——精和新。别的商场有的品牌，金宝汇这里是旗舰店或者精品店，而金宝汇精选的一些刚刚进入中国或者北京市场的品牌，将给顾客带来不一样的感觉。”

　　“我们接纳的品牌，无论是服装服饰，还是生活用品，或是休闲餐饮，都是最好的品牌，以此形成一个功能齐备而且品质和谐的氛围。此外，无论是金宝汇，还是金宝街，都更加注重文化精髓，无论是外来的，还是中国传统的，我们更愿意让客人感觉到商业之外的一些心灵上的享受，文化艺术与时尚奢华的融合，这是一种生活方式。”赵勇说。

　　而金融街购物中心，尽管商场经营并不乐观，但是业内专家对金融街商圈仍然普遍看好。金融街购物中心开业不足两年，近期的动荡表明商场还处于调整和培育期中。商场所处地区商气不足，缺少高端商业氛围是导致目前人气低迷的主要原因。但该商圈内人群的消费能力较高，当金融街购物中心的核心品牌与店内其余品牌达到完全匹配后，辅以适度、有效的营销，商场会有较好的未来前景。

　　另外，奢侈品市场虽然被认为是受国际金融危机冲击较大的领域，但赵勇坚信：“高质量的高端产品依然会稳定发展。我们在招商过程中也感受到，一些国际大牌在欧美市场受挫后，更加看好中国市场。”

　　的确如此，金融危机席卷美国等经济发达地区，使全球众多奢侈品牌失去了很多客户。这些奢侈品牌为维持自己的生存，不得不开辟新的市场，中国以其巨大的消费潜力正成为国际奢侈品大牌的避风港。而高端商业地产的操刀者们，已经准备好了。

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