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国家税务总局新闻发言人就房地产业税收有关问题答记者问

5月初,国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》(简称《意见》),提出八项措施。对住房转让环节的营业税政策进行调整是其中的重要措施之一。5月下旬,国家税务总局、财政部、建设部又下发了《关于加强房地产税收管理的通知》。6月1日,有关房地产税收政策实施后,社会各界非常关注,但有的群众对房地产涉及的税收政策还不完全了解,对个人二手房交易所得征免个人所得税政策也比较关注。日前,记者专门就现行房地产税收政策情况采访了国家税务总局新闻发言人。

记 者:近来,特别是国家调整房地产税收政策实施后,社会上对房地产税收政策非常关注,请问,这一政策实施以来的效果如何?

发言人:近年来,我国房地产业发展中出现了普通住宅供给不足,住宅价格上升过快,商业性购买多于消费性购买,已购住宅空置率相对较高等一些问题。5月初,国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》(简称《意见》),提出八项措施。对住房转让环节的营业税政策进行调整是其中的重要措施之一。其具体内容是:规定自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。同时明确享受优惠政策普通住房标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。并允许各省、自治区、直辖市根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的标准,可以对单套建筑面积和价格标准进行适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

《意见》下发后,国家税务总局高度重视,会同有关部门研究出台了《关于加强房地产税收管理的通知》等一系列措施,要求各级税务机关认真贯彻,严格征管,确保调整住房转让环节营业税等政策落实到位,加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。目前,政策的效果已初步显现。

一是房地产开发投资增幅有所回落,占固定资产投资比重下降。据统计,1-5月,全国完成房地产开发投资4644.2亿元,同比增长24.3%,增幅比1季度下降2.3个百分点,呈逐月回落趋势;占同期固定资产投资的23.6%,所占比重分别比1-3月、1-4月下降2.1个百分点、0.7个百分点。

二是商品住房交易中大户型、高价位住房交易量下降较大。据房地产市场信息系统数据,1-5月,有16个城市商品房成交量呈负增长,大户型、高价位住房成交量降幅明显。如南京市5月份较4月份,100平方米/套以上的商品住房占总下降量的57%;8000元/平方米以上的商品住房占总下降量的52%。二手住房成交量开始趋减。如青岛、武汉、南昌等地6月上旬二手住房成交量比5月下旬减少了68.3%、83.9%和40.6%。

三是商品住房平均销售价格涨幅趋于平稳。据统计,1-5月,全国商品住房平均价格为2756元/平方米,同比增长11.3%,增幅比1-4月回落1.6个百分点。

四是投资投机性购房大量减少,消费需求逐步趋于合理。

可以说,随着中央稳定住房价格的各项调控政策的陆续出台实施,房地产投资规模快速增长趋势得到控制,消费需求释放速度放缓,住房价格趋于稳定。房地产市场渐趋理性,正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定商品住房价格的预期目标方向发展。

记 者:那么,目前房地产业主要涉及到哪些税种?

发言人:大家都清楚,房地产业涉及房地产开发建设、保有、转让等多个环节,不同环节涉及的税收政策也不尽相同。根据国家税法和政策规定,国家对个人转让房地产征税涉及的税种包括契税、营业税(附加征收城市维护建设税和教育费附加)、个人所得税、土地增值税、印花税等。今年实行的宏观调控政策,从税收政策上讲,有所调整的主要是房地产业转让环节应缴纳的营业税,其他税收政策没有变化。近来,一些媒体报道了个别地方对个人转让房地产拟开征一些新税种的说法是不正确的。

记 者:你能否介绍一下这些税种中与个人转让房地产有关的主要政策规定?

发言人:根据国家税法有关政策规定,个人转让房地产涉及的有关税种的规定是这样的:

一是契税政策。契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。《中华人民共和国契税暂行条例》规定,征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为,税目为国有土地使用权出让,土地使用权转让(包括出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与和交换,税率为3%-5%,纳税人是在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。为鼓励个人改善住房条件,促进普通住房交易市场的发展,国家规定对个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。国家在今年房地产业税收政策调整中,从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从今年6月1日起,个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。

二是营业税政策。国家营业税暂行条例规定,单位和个人销售不动产,按成交价格征收5%的营业税。1999年,为了配合国家住房制度改革,切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,国家出台优惠政策规定,对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最近,为促进房地产市场健康发展,遏制投机炒作行为,国家对个人转让房地产营业税政策做出调整,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

三是个人所得税政策。根据国家个人所得税法的规定,个人转让房屋等财产所得,应按20%的税率缴纳个人所得税。具体规定是:(1)个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售住房所应缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳,购房金额大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金,购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。(2)对城镇房屋被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得拆迁补偿款,免征个人所得税。

四是土地增值税政策。土地增值税于1994年开始征收,目的主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益。土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级超率累进税率,税率分别为30%、40%、50%、60%四档。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产,对居民个人拥有的普通标准住宅等,在其转让时免征或暂免征收土地增值税。

五是印花税政策。印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例规定,个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

记 者:最近一段时期,许多新闻媒体和广大民众对个人二手住房交易所得征免个人所得税予以广泛关注,大家众说纷纭,请问,个人二手住房交易所得是否征收个人所得税?

发言人:正如我上面介绍的,对个人二手住房交易所得应征收个人所得税,这不是这次国家稳定住房价格的一项税收新政策,而是早有明文规定,税务机关多年来一直在征收的。我这里再重申一次。首先,按照《个人所得税法》规定,个人出售自有住房取得的所得,应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。同时,为促进我国居民住宅市场的健康发展,规范征纳行为,财政部、国家税务总局、建设部于1999年12月2日就个人出售住房所得如何征收个人所得税的有关问题又作出了明确规定,具体分三种情况征税:

一是个人出售除公有住房以外的其他自有住房,其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税,合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

二是个人出售已购公有住房,其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价,减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

三是职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房,比照已购公有住房确定应纳税所得额。

记 者:在个人所得税方面,对个人二手住房交易所得有没有优惠政策?

发言人:有。主要有两种情况可享受个人所得税优惠政策:一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售住房应缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳,购房金额大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金,购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。

记 者:为什么有许多人误认为对个人二手住房交易所得征收个人所得税是一项新政策?

发言人:主要原因有三方面:一是以前个人二手房交易不活跃,交易量不大,社会关注度不强,另外,1999年三部委联合制定的税收政策也宣传得不够,所以没有引起大家充分重视;二是这些年来,有一些地方的税务机关对个人转让房产所得征收个人所得税的政策执行不到位;三是今年6月以来,一些地方重申了个人二手房交易所得征收个人所得税的政策,加强了税收征管,给一些同志造成了为配合房地产业宏观调控新开征个人所得税的错觉,其实对个人转让财产所得征收个人所得税是依法进行的,已经多年了。

记 者:那么,税务部门如何发挥上述税收政策在合理引导住房消费、促进住房价格的基本稳定和房地产业健康发展上的积极作用?

发言人:房地产业是我国国民经济的一个支柱产业,房地产市场的健康发展对整个国民经济健康发展有重要作用。现行税收政策体现了国家宏观调控的政策精神,落实好这些税收政策规定将促进普通住房投资,抑制炒作行为,促进房地产市场健康发展。各级税务机关一定要提高认识,认真履行职责,切实采取有效措施,强化房地产业的税收征管,落实房地产业的税收政策,为搞好对房地产(住宅)业的宏观调控做出应有的贡献。

一是严格落实七部委《意见》精神和国家税务总局、财政部、建设部下发的《关于加强房地产税收管理的通知》。要认真执行国家统一的税收政策,对符合规定条件的要予以减免,对不符合享受优惠政策标准的住房,严格按照规定征税,对于违反规定的,要追究有关人员责任。

二是进一步加强房地产税收管理。不久前,国家税务总局印发了《关于进一步加强房地产税收管理的通知》,要求对房地产税收实施一体化管理。即在现行职责分工和征管要求的基础上,整合征管资源,以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书(简称“先税后证”)为抓手,以信息共享、数据比对为依托,以优化服务、方便纳税人为宗旨,加强部门协调配合,搞好各征管环节衔接,加强房地产诸税种的税收管理。各级税务机关要与有关部门联系,建立健全部门之间的信息共享、情况通报制度,加强协调配合,积极实行房地产税收管理一体化。

这里,我要强调一下个人所得税的征管问题。虽然这次政策并未调整,更未出台新的政策。但有的媒体和部分群众对此比较关注,甚至有一些误解。因此,在执行房地产交易所得的个人所得税政策方面,各级税务机关一定要坚持依法治税的原则,认真做好房地产个人所得税相关政策的宣传解释工作。要严格执行个人所得税法规,切实加强房地产交易所得应缴个人所得税的征收管理,按照“一体化”管理要求,与契税、营业税等一起征收,既方便纳税人,又加强征管。同时,要认真贯彻执行有关税收优惠政策,确保这些优惠政策落实到位。

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