金蝶精斗云 一、利用税收优惠政策进行税收筹划
例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。
解答：销售税金及附加=6000×5％×(1 7％ 3％)=330万元
扣除项目金额合计=4400 330=4730万元
增值额=6000—4730=1 270万元
增值率=1270／4730 X100％=26．8％
适用30％的税率，因此缴纳的土地增值税为1 270×30％=381万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26．8％，超过20％，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20％以内，筹划的方法有以下两种：
第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：
销售税金及附加=xl x5％X(1 7％ 3％)=0．055xl
扣除项目金额合计回4400 0.055×1
增值额=xl一(4400 0．055×1)=X1—0．055xl一4400
增值率=(x1—0．055xl一4400)／(4400 0．055×1)X100％
由等式(xl一0．055xl一4400)／(4400 0．0557×1)X100％=20％，解得xl=5653．1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346．9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的．睃入相比节省了34．1万元。
第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很皇多，例如可以增加房地产开发成本。房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为×2，则应纳土地增值税为：
扣除项目金额合计=x2 330
增值额=6000一(x2 330)=5670一X2
增值率=(5670一x2)／(x2 330)X100％
由等式(5670一x2)／(x2 330)X100％=20％，解得x2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。
二、利用土地增值税的征税范围进行筹划
第一，利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》(财税字【1 995】48号)中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二，利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公圈代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减累税负的目的，避免开发后销售缴级土地增值税。第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权，房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另个，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。
三、利用增加扣除项目进行税收筹划
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按、商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的57％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10％以内扣除。
来源：纳税人报 2010年2月1日
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