企业购买资产，挂在谁名下很讲究！

 

　　今日话题

 

　　在私营企业发展的过程中，时常会面对，企业在购买资产时，到底是挂在公司名下还是挂在个人名下，不同的形式，纳税的差异非常大。

 

　　今天昌尧讲税就来同大家探讨一下，企业办公房产，挂在“公司“与”个人“名下，纳税有何差异？

 

　　业务案例

 

　　张老板准备购置一套办公室，价格1000万元（营改增之后），土地使用证面积1000平方米，目前正在考虑，到底是以公司的名义购买还是以张老板个人的名义购买，再租赁给公司使用。如果以租赁给公司的话，租金按40万一年计算。

 

　　对现在和未来在纳税上有什么区别？

 

　　涉税分析

 

　　一、购置环节

 

　　1、增值税=1000/(1+10%)*10%=90.91万元

 

　　（1）以公司名义购买，可以抵扣税金90.91万元；（2）以个人名义购买，不可以抵扣税金；

 

　　2、契税=1000/(1+10%)*3%=27.27万元

 

　　（1）以公司名义购买，需要承担27.27万元；

 

　　（2）以个人名义购买，需要承担27.27万元；

 

　　二、运营环节

 

　　1、公司名下的房产，需要缴纳的税收

 

　　（1）房产税=1000/(1+10%)*（1-30%）*1.2%=7.64万元/年（2）土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年（3）影响企业所得税=1000/(1+10%)/30年*25%=7.58万元2、个人名下的房产，出租给公司涉税

 

　　假设税前租金为：40万元

 

　　（1）应纳增值税=40/(1+5%)*5%=1.9万元

 

　　（2）应纳城市维护建设税=40/(1+5%)*5%*7%=0.13万元（3）应纳教育费附加=40/(1+5%)*5%*3%=0.06万元（4）应纳地方教育费附加=40/(1+5%)*5%*2%=0.04万元（5）应纳房产税=40/(1+5%)*12%=4.57万元

 

　　（6）应纳印花税=40/(1+5%)*0.1%=0.04万元

 

　　（7）应纳个人所得税=40/(1+5%)*(1-20%)*20%=6.1万元（8）土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年（9）个人房产出租给企业，对企业税收的影响：

 

　　A.增值税影响=40/(1+5%)*5%=1.9万元

 

　　B.企业所得税影响=40/(1+5%)*30*25%=285.71万元三、转让环节

 

　　1、公司名下的房产，对外转让取得转让收入1500万元（1）增值税=1500/(1+10%)*10%=136.36万元

 

　　（2）缴纳企业所得税=1500/(1+10%)*25%=340.91万元2、个人名下的房产，对外转让取得转让收入1500万元（1）增值税=(1500-1000)/(1+10%)*5%=22.73万元（2）缴纳个人所得税

 

　　=((1500-1000)/(1+10%)-1000/(1+10%)*3%)*20%=85.45万元四、综合税收

 

　　1、公司名下房产承担的税收

 

　　=136.36-90.91+340.91-7.58*30+27.27+(7.64+0.6)*30-(7.64+0.6)*30*25%=371.63万元；2、个人名下房产承担的税收

 

　　=22.73+85.45+(1.9+0.13+0.06+0.04+4.57+0.04+6.1+0.6)*30+27.27-1.9*30-285.71=195.94万元；通过对以上的税负分析，我们不难发现，如果房产挂在个人名下比挂在公司名下税负更低（未考虑小税种的影响）。

 

　　如果不考虑房产按揭、银行贷款等方面的因素影响，以个人的名义购买办公用房税负更低。

 

　　文字来源：中国会计视野