企业购买资产,挂在谁名下很讲究!

   在私营企业发展的过程中,时常会面对,企业在购买资产时,到底是挂在公司名下还是挂在个人名下,不同的形式,纳税的差异非常大。

 
  今日话题
 
  在私营企业发展的过程中,时常会面对,企业在购买资产时,到底是挂在公司名下还是挂在个人名下,不同的形式,纳税的差异非常大。
 
  今天昌尧讲税就来同大家探讨一下,企业办公房产,挂在“公司“与”个人“名下,纳税有何差异?
 
  业务案例
 
  张老板准备购置一套办公室,价格1000万元(营改增之后),土地使用证面积1000平方米,目前正在考虑,到底是以公司的名义购买还是以张老板个人的名义购买,再租赁给公司使用。如果以租赁给公司的话,租金按40万一年计算。
 
  对现在和未来在纳税上有什么区别?
 
  涉税分析
 
  一、购置环节
 
  1、增值税=1000/(1+10%)*10%=90.91万元
 
  (1)以公司名义购买,可以抵扣税金90.91万元;(2)以个人名义购买,不可以抵扣税金;
 
  2、契税=1000/(1+10%)*3%=27.27万元
 
  (1)以公司名义购买,需要承担27.27万元;
 
  (2)以个人名义购买,需要承担27.27万元;
 
  二、运营环节
 
  1、公司名下的房产,需要缴纳的税收
 
  (1)房产税=1000/(1+10%)*(1-30%)*1.2%=7.64万元/年(2)土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年(3)影响企业所得税=1000/(1+10%)/30年*25%=7.58万元2、个人名下的房产,出租给公司涉税
 
  假设税前租金为:40万元
 
  (1)应纳增值税=40/(1+5%)*5%=1.9万元
 
  (2)应纳城市维护建设税=40/(1+5%)*5%*7%=0.13万元(3)应纳教育费附加=40/(1+5%)*5%*3%=0.06万元(4)应纳地方教育费附加=40/(1+5%)*5%*2%=0.04万元(5)应纳房产税=40/(1+5%)*12%=4.57万元
 
  (6)应纳印花税=40/(1+5%)*0.1%=0.04万元
 
  (7)应纳个人所得税=40/(1+5%)*(1-20%)*20%=6.1万元(8)土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年(9)个人房产出租给企业,对企业税收的影响:
 
  A.增值税影响=40/(1+5%)*5%=1.9万元
 
  B.企业所得税影响=40/(1+5%)*30*25%=285.71万元三、转让环节
 
  1、公司名下的房产,对外转让取得转让收入1500万元(1)增值税=1500/(1+10%)*10%=136.36万元
 
  (2)缴纳企业所得税=1500/(1+10%)*25%=340.91万元2、个人名下的房产,对外转让取得转让收入1500万元(1)增值税=(1500-1000)/(1+10%)*5%=22.73万元(2)缴纳个人所得税
 
  =((1500-1000)/(1+10%)-1000/(1+10%)*3%)*20%=85.45万元四、综合税收
 
  1、公司名下房产承担的税收
 
  =136.36-90.91+340.91-7.58*30+27.27+(7.64+0.6)*30-(7.64+0.6)*30*25%=371.63万元;2、个人名下房产承担的税收
 
  =22.73+85.45+(1.9+0.13+0.06+0.04+4.57+0.04+6.1+0.6)*30+27.27-1.9*30-285.71=195.94万元;通过对以上的税负分析,我们不难发现,如果房产挂在个人名下比挂在公司名下税负更低(未考虑小税种的影响)。
 
  如果不考虑房产按揭、银行贷款等方面的因素影响,以个人的名义购买办公用房税负更低。
 
  文字来源:中国会计视野
 
  

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