税法解读|同样是出租，税收政策却不尽相同

　　同样是出租，税收政策却不尽相同，小颖一次性地做个梳理，并附上最新的政策依据。

 

　　最近有不少网友询问其他个人出租店铺、住房、场地该如何交税，同样是出租，税收政策却不尽相同，下面小颖一次性地做个梳理，并附上最新的政策依据。

 

　　一、其他个人出租商铺

 

　　（一）增值税

 

　　其他个人出租商铺，按照5%的征收率计算应纳税额。

 

　　应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

 

　　其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

 

　　依据：《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条第二项，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第四项，《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条。

 

　　（二）个人所得税

 

　　个人所得税按财产租赁所得计算，以不含增值税收入依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由个人负担的租赁财产实际开支的修缮费用和税法规定的费用扣除标准（即每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用）其余额为应纳税所得额，税率是20％。

 

　　依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条，《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）。

 

　　（三）房产税

 

　　个人出租商铺，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

 

　　计征房产税的租金收入不含增值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。注意：出租房产在合同中规定免租期，不属于视同销售服务，不需要交增值税、印花税和个人所得税，但是需要按照房产原值缴纳房产税。

 

　　依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条，《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）。

 

　　（四）印花税

 

　　财产租赁按租赁金额的 1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花。

 

　　合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。（理解：印花税通俗的说就是给纸上贴个花，和实际经营没什么关系，纸上怎么记，印花怎么贴）依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表（五）城市维护建设税

 

　　城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

 

　　纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。

 

　　依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

 

　　（六）教育费附加

 

　　教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

 

　　地方教育附加统一按增值税、消费税、营业税实际缴纳税额的2%征收。

 

　　自2016年2月1日起，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

 

　　依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）第一条，国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（中华人民共和国国务院令第448号），《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发〔2011〕22号）。

 

　　（七）城镇土地使用税

 

　　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，应缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府，在规定的税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。

 

　　依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

 

　　二、其他个人出租住房

 

　　（一）增值税

 

　　其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

 

　　其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

 

　　依据：《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条第一项，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第四项，《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条。

 

　　（二）个人所得税

 

　　个人所得税按财产租赁所得计算，以不含增值税收入依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由个人负担的租赁财产实际开支的修缮费用和税法规定的费用扣除标准（即每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用）其余额为应纳税所得额，税率是20％。

 

　　对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

 

　　依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条，《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号），《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第一项。

 

　　（三）房产税

 

　　对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

 

　　依据：《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三项。

 

　　（四）印花税

 

　　个人出租住房免征印花税。

 

　　依据：《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二项。

 

　　（五）城市维护建设税

 

　　城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

 

　　纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。

 

　　依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

 

　　（六）教育费附加

 

　　教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

 

　　地方教育附加统一按增值税、消费税、营业税实际缴纳税额的2%征收。

 

　　自2016年2月1日起，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

 

　　依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）第一条，国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（中华人民共和国国务院令第448号），《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发〔2011〕22号）。

 

　　（七）城镇土地使用税

 

　　对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

 

　　依据：《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三项。

 

　　三、其他个人出租场地

 

　　（一）增值税

 

　　纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。其他个人出租场地，按照5%的征收率计算应纳税额。

 

　　应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

 

　　其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

 

　　依据：《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条第二项，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第四项，《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条、《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第二项第一款。

 

　　（二）个人所得税

 

　　个人所得税按财产租赁所得计算，以不含增值税收入依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由个人负担的租赁财产实际开支的修缮费用和税法规定的费用扣除标准（即每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用）其余额为应纳税所得额，税率是20％。

 

　　依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条，《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）。

 

　　（三）房产税

 

　　场地、土地出租不属于房产税的征税范围。

 

　　依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》

 

　　（四）印花税

 

　　其他个人出租场地，不交印花税。

 

　　财产租赁合同是指租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等所签定的合同。印花税的征收采取正列举，列举了13个征税项目，规定了印花税征税对象的具体征税范围。《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。因此可以理解为如果不是财政部确定征税的其他凭证，则征税范围就是正列举。场地租赁不在正列举的范围之内，不属于财产租赁合同范围，不征收印花税。

 

　　依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表（五）城市维护建设税

 

　　城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

 

　　纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。

 

　　依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

 

　　（六）教育费附加

 

　　教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

 

　　地方教育附加统一按增值税、消费税、营业税实际缴纳税额的2%征收。

 

　　自2016年2月1日起，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

 

　　依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）第一条，国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（中华人民共和国国务院令第448号），《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发〔2011〕22号）。

 

　　（七）城镇土地使用税

 

　　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，应缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府，在规定的税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。

 

　　依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

 

　　通过上述比较，我们发现其他个人出租场地除了不交房产税和印花税以外，其余税收政策与出租商铺相同；其他个人出租住房与出租商铺相比有更多的税收优惠，主要体现在增值税减按1.5%计算应纳税额，个人所得税减按10%税率征收，房产税按4%征收，印花税免征。

 

　　文字来源：中国会计视野