土地增值税5年8次发文难清算

　　针对开发商的税收自查行动尚未结束，国税总局要求严格清算土地增值税的两份文件已发往各地。

 
　　这一次，国税总局不仅提高了预征税率，还特别指示地方“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。”这是土地增值税自1994年开征以来，力度最大的一次征税和清算行动。

 
　　尽管过去5年8次发文，土地增值税仍然是无法真正清算的税种。大多数地方采取按销售收入1%-3%的比例预征，且随经济起落而松紧，因此被外界视作“橡皮筋”。 

　　然而据中介机构测算，仅2009年，漏缴的土地增值税金额超过1800亿元。 

 
　　2010年，“橡皮筋”会紧绷起来吗？ 

　　清算风暴 

　　南京开发商张勇目前还有几栋楼要开盘。南京的楼价较2005年已经涨了数倍，土地增值获利越高，要交的土地增值税就越高，目前这些楼盘的土地增值税是按照销售收入的1%征收，如果进入清算，补交的部分就可想而知。 

 
　　他的楼盘总体的面积是25万平方米，已经销售了一部分。销售完结的那部分均价是5300元/平方米，目前二手房价格是10500元/平方米左右。据安信证券测算，土地增值税清算细则如果严格执行，对于毛利率40%以上项目的利润影响应该在20%以上。 

　　虽然开发商的历史经验证明，真正完成土地增值税的清算不是一件容易的事。不过这一次，张勇恐怕难存侥幸。一周之内，国税总局针对土地增值税连发了两道文。这也是破天荒头一次。 

　　5月19日，国税总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对于清算时的收入确认和费用扣除做了进一步规定，并明确，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 

 
　　25日，国税总局干脆要求“各地须对目前的预征率进行调整”。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。 

 
　　一位南京税务部门官员说，现在的预征率是很低的，按销售额的0.5%或1%，高也不过2%，但这与最后清算结果差距很大。清算时是按增值额的30%至60%征税，一般在30%或40%。 

　　这位税务官员称：“最近税总发文，一方面是因为国务院要求各部门都要对房地产价格过高进行调控，税总希望通过严格清算进行调节；另一方面在目前地税收入少的情况下，土地增值税确实能增加财力，这是个增收潜力非常大的税种。” 

　　然而，从2006年至今，这一潜力从未真正变成现实。虽然国税总局先后8次发文，清算始终是一件难事。 

　　一根“橡皮筋” 

　　“1994年国税总局实施土地增值税时，主要目的是抑制高房价，但土地增值税实施初期，房价不高，所以该税种并不受重视。”中国注册税务所协会常务理事郭伟回顾土地增值税最初落地的情况，当时由于这个税种较轻，被归口于国税总局地方税处负责，该处同时主管城建税、教育附加费，只是个小部门而已，权重不够。 

　　自1993年《中华人民共和国土地增值税暂行条例》颁布，土地增值税诞生起，这种地方税的命运即随宏观经济的起落而变化。曾有一段时期，国税一度打算取消土地增值税这个税种，并已经上报到国务院，但随后房价逐渐上扬，才没有取消。在一些业界人士眼中，土地增值税就像一根“橡皮筋”。 

　　“直到2007年，土地增值税也没有像样的文件。”上述的南京税务官员一直在关注着这个法规的各项细则。也是在这一年，国税总局掀起了土地增值税清算行动。虽然在2006年底，国税总局专门就土地增值税征收发文，要求从次年2月1日起向全国房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。当时，这一消息公布后，凡是有些名气的上市房企几乎悉数跌停。 

　　不过清算的难度却是税务部门未曾料想到的。 

    2007年，大连税务机关曾经就土地增值税予以调查，并对于万达地产的增值税清算状况予以置疑，万达地产梳理过自身财务状况之后，认为已投入了巨额的资金转化为当地教育投资，及足球队伍建设资金，“支出的都是真金白银。” 

　　万达的这些支出能不能在土地增值税清算时抵扣？当时并无定论。 

 
　　2007年9月，万科地产收购浦东超级大盘“地杰国际城”，将这个停滞多时的地产项目盘活。在2008年土地增值税核查行动中，万科金色城市（即地杰国际城）被列为核查对象，按照项目单价计算，该项目当时售价为2万至3万元每平方米，负责稽查的人员认为，应以2万元/平方米减去该地块原始成本价3000元每平方米，其差价即为清算土地增值税的基础。 

　　万科提出异议，认为该项目为从上海地杰房地产公司收购，收购价折合1.5万元/平方米，差价应是以2万元减去1.5万元，所得差价应是上缴土地增值税的税基。 

　　此次，由于主管核查的官员涉黄光裕案被捕，核查行动不了了之。 

　　2008年之后，金融危机爆发，土地增值税清算的弹性空间尽显。直到2009年上半年，房价全线反弹，清算土地增值税再次进入税务部门视野。 

　　据江苏税务部门人士透露，去年下半年，国税总局曾在全国调研土地增值税清算情况，还特别到江苏的常州和江宁区调研。据了解，目前江苏是全国实行土地增值税清算最好最严格的地方。 

　　今年以来，房价呈现跳跃式上涨，4月，“新国十条”发布。国税总局的两份文件，是作为落实“新国十条”的配套政策文件发布的。国税总局称，新文件意在合理调节房地产开发收益。 

　　这一次，会怎样？ 

　　据上述南京税务官员透露，南京最近的清算，使土地增值税至少成倍增加。“很多其他省市过去对清算做的不严格，如果真按总局要求操作，土地增值税估计得翻四五番。” 

　　一位杭州市地税局的官员告诉本报，杭州最近这次清算是从2009年6月开始的，到今年5月，第一笔钱入库。杭州市所有符合清算条件的楼盘都被纳入了清算范围。他说，有些项目甚至是2000年之前开盘的楼盘。据估计，此次清算约有30亿左右土地增值税进入，“最后能到达的结果就是等于将预征率提到2%。” 

　　而在2007那次清算令执行后，当年前11个月全国土地增值税清算实现补税还不到20亿元。这似乎也预示着，今年的清算行动力度将大大超过以往。 

　　不过华远地产总裁任志强说：“目前在全国约有10至15个城市的土地增值税征收的执行是较为严厉。这个问题在北京早已不是问题了，没有任何一个企业在这个问题上含糊。” 

　　但是，房地产专业咨询的服务机构世联地产的报告指出，2009年，全国商品住宅销售额达38150亿元。按照最低税率30%来计算开发商应缴的土地增值税，2009年应缴土地增值税额为2641亿元。以最高的预征比例2%来计算，2009年预付款为763亿元，也就是2009年全国土地增值税至少还有1878亿元没有收缴。以此计算，北京2009年土地增值税征收的缺口分别为125.8亿元。 

　　深圳一位税务人员告诉本报，政府没有动力去推进清算是目前房地产增值税清算遇到最大的问题。 

 
　　曾经担任过地方税务局长的郭伟对此也深有体会。“一方面，很多大型开发商进驻地方，都是直接由市领导引入，如果地税局去清算土地增值税，市领导可以去影响税务局的行为。另一方面，在很多地方，只要财政一吃紧，税务局就跑去清算，还没有一个长效的征收机制。”他说。 

　　在南京从事税务的咨询专家韦明今年参与一个地产项目的清算，该商品房收入大约为9亿元，清算下来应补缴3000万之巨的土地增值税，但之前多年地方政府并没有向这家地产企业提出清算要求，“他们是市政府招商引资招来的，真正清算肯定他就跑到其他地方了。”韦明清楚记得当时地税官员说出的苦衷。 

 
　　为确保政策落到实处，国税总局5月末下发的文件还要求各地有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，并在6月底前上报清算计划。 

　　但是问题可能也由此而生。“哪家楼盘该清算，哪家不清算，南京的办法是随机选案，在确定哪些人做清算时，这个还是相对公平的。”一位知情人士告诉记者，不仅是南京，在其他任何一个城市，税政官员到底选择哪一个地产商作为清算对象或者说什么时候来找这家企业做清算，其自由裁量权是比较大的。 

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　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。 

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