产权年限不同咋收费物业税开征七大难

日前国家税务总局布置了今年财产行为税征收的相关工作，并在全国范围内开展房地产模拟评税。虽然物业税的开征是迟早的事情，却也并不意味着它在短时间内可以铁板钉钉。因为，这一税种还存在七大难点等待一一解决。

开征物业税先清掉这些拦路虎

1.已有这么多税费，再征物业税会不会重复？

现阶段，我国涉及房地产开发的税费共有53种，其中9项为税，剩下的44项全部是费;，它们占据了房地产开发成本的30%-45%。

难点：税费种类多，易重复

已经有了这么多的税费种类，再来征收物业税，就将出现重复的情况。当然，一些交易过程中的税费可以与物业税合并，比如房产税、城市房地产税等等，但交易之前的税费是去是留，便成了大问题。

2.物业税落地，土地出让金消失？

物业税不仅针对建成成品的房地产物业，还针对作为生产资料的土地资源。在欧美不少国家的征税标准中，并没有土地出让金的说法，因为土地出让费用已经并在了物业税之中，按年计收，不断累加。而我国却实施的是土地出让金制度，一次性收足全额。

难点：土地出让金是否应保留

按照物业税一刀切的特性，土地出让金与城镇土地使用税、土地增值税等一样，应该退出征收行列，或是分批逐年收取，不管最终采用哪一种方式，政府一次性收取的土地出让费用都将大幅度减少，如果废除或者减征，对城市建设的影响不可估量。

3.住宅写字楼商铺，物业税应否一视同仁？

商品房的种类繁多，除了通常所说的住宅之外，还包括写字楼、商铺、车位等等，这些产品均有着自己与众不同的建筑特征，但用途都大致相同，既可作为自用，也能够用来投资，具备双重属性。从这个角度来说，物业税的征收应该制定统一标准，也有利于推广实行。

难点：物业产权年限不同咋收费

我国的土地国有性质，使得在上面建起来的物业都有自身的产权年限，住宅最长，达到70年，商铺最短，只有40年。此外，不同物业类型的实用率也存在差别，住宅可以达到八成左右，写字楼和车位等往往只有五成左右。寿命不同，实际占用空间各异，却要征收一样的物业税，难以说得过去。

4.物业税征收，城市和农村要不要统一标准？

作为独立税种，物业税在内容上可以针对不同房产制定不同税率，但征收标准是否应该城乡统一标准？众所周知，我国土地所有制度虽然是单一的公有制，但却有着特殊的城乡二元结构，前者实行的是国家所有制，后者则为集体所有制。

难点：国有与集体土地的管理

如今，随着市区范围扩大，同时出现了在国有土地上建设起来的商品住宅和城中村集体用地上建设起来的宅基地住宅，同属于物业范畴，一个为全产权，一个为半产权；一个包含土地出让金，另一个不包含土地出让金，针对这两类土地，物业税将面临无论统一标准或是分而治之都会导致极大的争议出现。

5.物业税来了，房价就能应声下降？

有人认为物业税的落地，是房价得以降低的关键调控手段，有的甚至大胆预测其能使房价下降三至四成。

难点：征物业税房地产调控

其实，物业税与房地产调控并无直接关联。一旦征收，不论对一套物业的持有者，还是多套物业的持有者，甚至承租者来说，都要付出更高的居住成本，因此降价推断难以成立。

6.物业税高低，按房价收还是按照面积算？

据报道，物业税的收取方式存在两种不同说法，一是按照房价征收，并有着单套住宅总价的0.6%-6%之间以及0.9%-2.4%之间两种可能。另一种是按照面积计算，以120平方米划分界线，大城市上浮20%至144平方米，不足分界线减半收取，超过分界线全额征收。

难点：不同消费水平城市咋统一

前一种房价越高所需要支付的税费就越多，会导致购房成本的提升。后一种照顾到了购买小面积的首次置业者，但无法体现高房价的一线城市与低房价的三线城市之间的差距。

7.缺乏登记、评估和法规，物业税如何收？

要想开征物业税，首先它需要具备完善的物业登记制度，然而我们目前的登记制度还不够完善，其次得有科学的针对不动产的价格评估机制和会计制度，这是配置税率和制定增、减税率条款的依据。

难点：现行法规尚需完善

我国目前涉及房地产开发和交易的法律法规太多，但多不完善，且政出多门，这也是我国在物业税征收方面急需解决的困难之一。

金蝶云星辰