地产偷税术

  简介:江苏财税系统调研,总结出开发商五大偷税方式。开发商偷税的一个原因是转嫁“贪腐成本”,将非正当支出列入开发成本,最终由购房者埋单,造成了偷税主观故意。

  窥一斑而见全豹。

  尽管调研样本是一个地级市,但却暴露出中国房地产行业偷漏税现象。

  1月12日,江苏省财税系统一位官员表示,他们近期针对省内某市“房地产行业偷税手段”进行了调研和分析。

  房地产开发商的偷税手法呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势。不少地方税务系统公布欠税“黑名单”中,房地产企业数量呈逐渐增长趋势。

  “从研究看,房地产企业偷税之繁、数量之大,更多的在于技术上的原因”,江苏省财税专家、省社科院财贸所副研究员骆祖春表示,“房地产行业涉及的环节很多、工期长,企业在各个环节都可以偷税。”

  但研究者对税收结构和体制问题的考问也一直在坚持。

  所得税房地产业占比近半

  针对该市调研显示,快速增长的房地产行业销售收入,已经成为企业所得税收入重要来源。

  2005 年,该市房地产企业实现销售收入9.5 亿元,缴纳企业所得税2010 万元。上述两组数据在2006 年、2007 年分别为:32.1 亿元、5443 万元和43.9 亿元、1.405 亿元。

  到 2008 年上半年,该市房地产开发企业缴纳所得税已达1.3598 亿元,占全市所得税收入的41% 。而 2009 年 1-11 月份数据显示,其占比已达50% 左右。

  调研显示,房地产销售收入增长,与其应纳所得税的增长虽然同时呈现向上成长的曲线,但两者的偏离渐远mdash;mdash;从所得税占比销售收入的数据来看,2005-2007 年的比例为2.1% 、5.7% 和3.2% 。

  2006 年,该市房地产企业因专项检查而被补税罚款139 万元,2007 年被补税罚款803 万元,到2008 年上半年已经上升至 3672 万元。最新 2009 年1-11 月份数据更是超过 5000 万。

  补缴成倍增长,突显房地产偷税现象严重。

  偷税手段多样

  该市连续5 年将房地产列为税收专项检查对象之一,其样本具有代表性。

  参与调研的一位官员表示,“偷税手段非常专业,行外人士根本不懂,而税务人员也需要长时间跟踪观察。”

  调研发现,开发商偷税手段多样化,但主要通过 5 种方式进行:“隐匿应税收入”、“挤占、多提、虚列成本”、“超标准列支或扣除相关费用和支出”、“账簿凭证管理混乱,核算不规范”、“纳税申报不及时”。

  纳税申报不及时,是最为普遍现象,表现为:不按预收房款申报预售收入依据利润率(或毛利率)缴纳所得税,或干脆就不申报,甚至作虚假申报等。

  隐匿应税收入是开发商首选偷税手段之一,借此可以大幅度减少纳税基数。

  比如,对销售收入确认不主动、不及时,少列收入坐支现金现象严重,有的直接进入企业小金库不入账;对银行按揭款项不及时入账,或者把收到的按揭款项记“短期借款”等科目。其次,是以工程尚未决算,收入、成本、费用无法确定为由,将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目,不结转或延期结转应税销售额。

  挤占、多提、虚列成本,是开发商偷税的另一主要手段。

  典型方式是,开发商和建筑商互相勾结,有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同,再让承建方多开建安发票的手段,人为地提高造价,增大建安成本,以少缴所得税。

责任编辑:Eva

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