商铺投资回报率分水岭：6％【商铺投资】

　　买铺一定要看地段，也就是交通和附近的商业氛围；其次是看经营用途；三看有效客源。买商铺要看规划、开发商经营能力、旗舰店，要有耐心“守热”。投资回报率达到6％，就是很值得投资的商铺了。

　　“几年前，商铺卖家都承诺8％－10％的投资回报率。而如今，敢如此承诺的开发商少了。”

　　最近，准备投资商铺的张先生发现了这个细微的变化。

　　他说，商铺投资是高投入高风险高回报率。投资商铺前期投入较大，而收益相对较小，特别是一些新的商铺，市场不太成熟，因而出租率及租金都会比较低；而成熟的商铺就需要投入更大了。因此投资商铺比较适合长期持有及资金比较充裕的收入较高稳的人群。

　　不轻信小开发商的承诺

　　投资者在购买商铺时，首先会关注回报率。

　　世方商业地产顾问机构总经理张平表示，从现实的区域租金核算，如果回报率高于6%，此商铺就有投资价值。住宅投资年回报率一般5%－8％，商铺的收租、增值综合回报率基本在年8％以上。

　　“而目前武汉多数商铺均未达到6%的投资回报率。”戴德梁行高级经理冯波表示，不要轻信小开发商承诺的投资回报率。

　　福星惠誉·国际城营销总监曹建军表示，对投资商铺者而言，6%的回报率，是基于两种考虑：一是商铺的银行按揭基准利率在6％左右。如果回报率达到6％，可以满足贷款者的月供；二是银行存款收益低于6％。如果回报率高于6％，则投资商铺比钱存银行更有钱途。同时，商铺经营的好坏，直接影响着6％的投资回报率。

　　“三看”选商铺

　　如今，人们花钱买股票怕担风险，将现金存银行怕贬值，买商铺寻求长期稳妥的回报成了投资的最佳选择之一。同时，投资者在楼市不太明朗而资金又充裕的情况下，多数会选择购买商铺。虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。

　　如果投资商铺，一定要看地段，也就是交通和附近的商业氛围；其次是看经营用途；三看有效客源。张平建议，挑选商铺一看开发商的开发水平、建筑商的建筑水平、设计单位的设计水平，二看主力店与次主力店的搭配，三看开发商的运营管理水平。

　　他认为，投资商铺主要有两个目的：其一是通过出租获取长期租金回报，比如投资一间50万元的商业铺位，每年可以收取5万元的租金，那么租金年回报率就是10％；其二是获取升值回报，比如一套以50万元购买的商铺在5年后市价为100万元，这套商铺就增值了一倍，年回报率达20％。

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　　两项指标考评商铺投资价值

　　尽管商铺投资要考虑的因素较多，但万变不离其宗，租金回报率和增值空间是考评商铺投资价值的两项重要指标。

　　1、租金回报率

　　商铺投资租金回报率是：（月租金×12个月）÷商铺总价，如一个商铺的单价是6万元/平方米，月租金达到300元/平方米，那么它的投资回报率是6％。值得一提的是，商铺租金回报率实际上是一个动态的概念，租金回报中要扣除税费、物业管理费等诸多方面的费用，同时还必须考虑到商铺有一定的空置期。

　　2、商铺增值空间

　　商铺投资除了看现时租金回报外，更关注的其成长增值空间，商铺的成长增值空间往往会超过租金回报。商铺的成长空间与地段的开发息息相关，一般情况下，大开发必有大成长空间，地段的成长直接带来商铺的升值。

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　　看准区域商业潜力投资商铺

　　购买商铺首先是看所在区块的商业氛围，在商铺周围是否有学校、医院、超市等配套设施，周边是否有大型的住宅楼盘，能否聚集人流；其次看所在地块的远景规划，能给这个商铺带来多大的升值空间；另外，还得看日渐浓厚的商业氛围所能带动的租金上涨空间有多大。

　　买社区商铺，看15分钟内能否找到商圈

　　买社区商铺，一般要观察一下小区住户都是哪一类人群，比较在乎哪一些服务。如果小区周围步行15分钟范围内找不到一个像样的商圈，那么这个小区的商铺就值得投资，因为很多住户都会有这样的需求。

　　品牌房产的社区商铺增值快

　　万科、福星惠誉、三江航天、湖北人信等实力开发商旗下的社区商铺的增值速度或许远远超过其住宅本身。

金蝶云星辰