农地流转第一拍

农地流转第一拍中国农地流转第一拍:国土部态度是关键

  他最初以村官的身份出现,但是现在又以承包者的姿态来搞拍卖。

  尽管当地政府在促成这件事上投鼠忌器,合作方、意向竞拍方首鼠两端。但村党支部书记张玉旺对自己做成“中国农地流转第一拍”却信心满满。

  12月2日,北京市,平谷区,良庄子村。该区农委为了此事组织意向竞拍方座谈。但是结果却差强人意,包括会议组织者在内的所有参会方一起陷入悖论里。“劝退”还是‘鼓励’,这是一个问题。

  就在一个星期之前,包含“中国农地流转第一拍”内容的广告牌被当地工商局强拆。

  “这件事做好还罢,一旦出现问题,谁来承担责任?”平谷区区委宣传部一位人士说,目前农地流转缺乏法律支持,政府很担心放开这种农地流转,会导致某些人会从土地转让中获取暴利,产生新的分配不公,引发社会矛盾。

  竞拍事件事先张扬

  11月中旬,张玉旺通过媒体宣布,将自己承包的平谷区黄松峪乡塔洼村的1万亩山地承包权拍卖。

  与此前所有土地承包权转让形式不同,这次将通过民间拍卖事务所进行拍卖,这将是“中国农地流转第一拍”。

  这是一场心策划的拍卖事件。

  承担此次土地拍卖的北京艺海拍卖公司总经理徐应鹏告诉记者,最初他选择张家口市的一块土地,但是当地地块交通不便,因此放弃。

  “拍卖地块的选择首先考虑的商业开发价值,参与投资商最先考虑的是项目效益,还剩多少投资潜力。其次是地理位置、交通条件。”徐应鹏说。

  塔洼村,一块理想的拍卖地块,离平谷城区约30公里,除了最后一段3公里左右的盘山小道,其他与旅游公路和国道相连,交通极其方便。因为紧邻“石林峡”等风景旅游景点,塔洼村早已开发,是典型的北京“农家乐”旅游景点。

  1997年,北京市进行山区农村改造,塔洼村40余户村民被迁到山下良庄子村,塔洼村山地的承包人,正是张玉旺。

  良庄子村村长助理柏赢介绍,塔洼村改造后有约40余间客房,10余年来一直处于经营状态,每年都有10万元左右的收入。

  不过近几年,农家乐生意竞争日趋激烈。

  “正是时候”,张玉旺说,“及早退出”

  张和其他三位合伙人打算将塔洼村承包权转让,当“决定”出台后,当地一名策划人和张玉旺一起将这个承包权转让行为包装成了“中国农地流转第一拍”。

  据悉,这次拍卖拟定起拍价在500万元,而之前几家投资方商谈的转让价都不超过470万元。

  “这次拍卖的最大意义就是通过市场拍卖的方式,实现农地价值最大化,将市场拍卖的方式引入农地流转,”徐应鹏说,“农地,这是一块巨大的市场。”

  策划虽好,转为现实却不容易。

  11月26日,记者第一次去塔洼村的时候,就赶上了当地工商局强拆广告牌。徐应鹏告诉记者,工商局拆除广告牌的唯一理由就是上面有“中国农地流转第一拍”的字样。工商局以涉嫌广告为由将其拆除,其实背后还是避免“树大招风”。

  张玉旺也曾透露,记者再去时,张玉旺已经不再出面见记者,而是派其助理柏赢出来接洽。

  据北京市农委统计,仅北京郊区就有“农家乐”项目1.7万个,年收入超过10亿元。如果农地承包权流转都能进行拍卖,这将是一个巨大的市场。

  “这个事情现在不要去关注它,让他做成,过一年以后看看结果怎样再说。”平谷区区委宣传部一位人士表示,他们对塔洼村农地拍卖的事情很难把握尺度。

  土地收益暂难摆平

  11月19日,张玉旺召集了21名村民代表表决,结果当然是一致同意。但是,良庄子村张玉华等村民代表接受记者采访时却表示,不清楚农地承包经营权流转后利益如何分配,他们希望村集体能多分得一点。

  一位村民代表告诉记者,他们从塔洼村搬迁下来以后,与原良庄子村村民一起分“口粮田”,每人分到田地不过4分,村里年轻人都靠在市里打工为生。目前,张玉旺等承包人每年只给村里交2万元承包费,这些钱也被用于良庄子村的道路建设和办公经费,村民并没有直接分到任何钱。

  更多质疑的声音指向张玉旺等承包人从这次拍卖中获得的利益。

  张玉旺等人原来与村集体签定了50年的承包合同,目前还剩41.5年,就在这宗土地承包权拍卖之前,村集体又同意将土地续租13.5年给张玉旺,因此塔洼村土地拍卖使用权年限延长到了55年。

  假如拍卖获得500万元,张玉旺等人只要按每年2万元承包费的标准将41.5年,共计83万元一次性给村集体。另外13.5年按照每年5万元的价格续租,还需要缴67万元承包款,两项合计共150万元给村集体,剩余350万元则可归张玉旺等4人分配。

  张玉旺对记者称,在收回自己的投资后,将尽量给村集体多一点利益分配,但在村民眼中,这是空头支票。

  拍卖成功后,张玉旺想捐钱给塔洼村,建立一个“中国农地流转第一拍”的牌坊。

  除了这座牌坊,村集体和村民似乎再与这次拍卖所得利益无关。

  记者调查中了解到,塔洼村附近约有20家类似的农家乐旅游景点,其产权特性与塔洼村相似,目前市场转让承包价约为5万元/年,购买方需要接着给村集体缴纳2-5万元/年不等的承包价。以此核算,塔洼村拍卖的成本算是很低的。


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