计征住房转让个人所得税不可随意使用征收率【税务稽查风险预警】

作为个人所得税应税项目之一的财产转让所得一直是个人所得税的管理重点#8218;而个人住房转让所得又是财产转让所得的重点。《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以转让住房取得的所得减除房屋原值和合理费用后的余额，适用20%的税率征收个人所得税。但是，在征管实践中，并不是所有的纳税人都能向征收机关提供房屋原值凭证，从而弱化了这一税收政策的可操作性。

一、原适用征收率征收住房转让所得个人所得税的政策规定

2006年，为了进一步加强对住房转让所得的个人所得税管理，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号，以下简称108号文），规定纳税人能够提供完整准确的房屋原值凭证的，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后，适用20%的税率征收个人所得税（以下简称按实征收计税方式）；纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额（以下简称征收率计税方式）。具体比例在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

为便于理解，下面举例说明：

例1.2004年，张一谋在广州市天河区购买一套107平方米的住房，每平方米购买价格是0.76万元，共支付价款81.32万元；2007年，张一谋出售此住房，每平方米售价是1.45万，共收取价款155.15万元（为便于计算，其他税费忽略不计，下同）。假设张一谋无法提供房屋原值凭证，当地税务机关确定的征收率是2%，则张一谋该如何计算缴纳个人所得税？

张一谋应缴财产转让所得项目个人所得税=155.15×2%=3.103(万元)。

二、原政策规定的征收率计税方式对征纳双方的影响

适用征收率征收住房转让所得个人所得税的政策出台后，对于加强住房转让所得个人所得税征收管理起到了积极的推动作用。但与此同时，由于108号文没有明确“未提供完整、准确的房屋原值凭证”的政策执行标准，使得部分征收机关仅仅依据纳税人是否提供房屋原值凭证来判定是否适用征收率计征财产转让所得项目个人所得税，导致了较大范围随意适用征收率情形的出现。

仍用例1，我们比较一下适用按实征收计税方式与征收率计税方式对纳税人税负的影响：

如果张一谋向主管税务机关提供房屋原值凭证，则需要缴纳个人所得税=(155.15-81.32)×20%=14.766(万元)；与例1适用征收率征收计算出的税额3.103万元相比较，应纳税额高出11.663万元。

由于108号文没有明确“未提供完整、准确的房屋原值凭证”的执行标准，无形中使部分纳税人有了选择权。在实际征管中，有些纳税人先是比较适用两种计税方法计算出的应缴税款，看适用哪种方法可以少缴税款，然后再决定是否向征收机关提供房屋原值凭证。

究竟适用哪种计税方法计征住房转让所得个人所得税的税负较轻，下面我们简单地按征收率1%、2%、3%三种情况来分析：

我们用转让住房时的价格除以购买住房时的价格来确定住房价格涨幅。当个人所得税征收率是1%且住房价格涨幅超过5.26%的时候，适用征收率征收财产转让所得项目个人所得税的税负较轻；当个人所得税征收率是2%且住房价格涨幅超过11.11%的时候，适用征收率征收财产转让所得项目个人所得税的税负较轻；当个人所得税征收率是3%且住房价格涨幅超过17.647%的时候，适用征收率征收财产转让所得项目个人所得税的税负较轻。

例1中张一谋住房价格涨幅达90.79%（155.15/81.32-1），远远超过11.11%，自然是适用征收率征收财产转让所得项目个人所得税的税负相对较轻（可以少缴11.663万元）。这样，就有可能促使张一谋从少缴税款的角度去考虑，即使能够提供房屋原值凭证，也完全有可能不向征收机关提供房屋原值凭证。

由于税收政策规定上不够明确，使纳税人有了选择计税方法的可能，而这无形中使税收政策的严肃性打了折扣。尤其是从2005年下半年至今住房价格上涨过快，这对多数纳税人而言，选择适用征收率计税方式计征住房转让所得个人所得税是可以降低税负的。按照个人所得税政策本意，越是在住房价格上涨过快的情况下，个人所得税越是应该削峰填谷，发挥好其调节作用。但是，因为这一选择权的存在，部分纳税人故意不提供房屋原值凭证，选择适用征收率计税方式，使得个人所得税对个人收入的调节作用走样变形。

三、现行政策规定的征收率计税方式应具备的条件

要改变随意适用征收率的情形，就必须对“未提供完整、准确的房屋原值凭证”这一规定的政策执行标准做出明确规定。为此，2007年国家税务总局下发了《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号，以下简称33号文），对住房转让个人所得税适用征收率的政策规定加以补充和完善。“未提供完整、准确的房屋原值凭证”是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额记录。由于33号文明确了“未提供完整、准确房屋原值凭证”的政策执行标准，住房转让个人所得税计税方法的确定就不再仅仅依据纳税人本人的选择，即使纳税人故意不提供房屋原值凭证，但只要契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录，征收机关就应该依据住房交易价格减除房产原值后的余额，乘以20%的税率，征收个人所得税。

不能随意适用征收率征收住房转让个人所得税的政策规定，体现了税收政策制定者对于发挥好住房转让个人所得税调节作用的重视程度。而对于那些确实符合适用征收率计税方式计征个人所得税的情形，则要严格按照现行税收政策规定的征收率（1%-3%）计征个人所得税。

四、适用征收率征收住房转让所得个人所得税的特殊规定

2007年底，为了加强对个人拍卖住房所得的个人所得税管理，国家税务总局又专门下发了《关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]1145号，以下简称1145号文），规定不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

众所周知，房屋交易的方式有多种，拍卖只是其中的一种。108号文规定，纳税人不能提供房屋原值凭证的，适用1%-3%的征收率。拍卖作为房屋交易的一种特殊方式，纳税人如果不能提供房屋原值凭证，也可以适用征收率，但征收率不是1%-3%，而是单独适用3%的征收率。

例2.王一夫因欠银行贷款，法院判决以其财产抵债，其财产由法院执行局执行，法院委托拍卖机构拍卖王一夫一处住房，其拍卖价格是130万元，由于住房购买时间较早，原值凭证已丢失，契税档案也无从查找。拍卖机构作为扣缴义务人，适用征收率计税方式，王一夫应缴个人所得税=130×3%=3.9（万元）。

例3.仍用例2，假设王一夫不是通过拍卖方式转让住房，而是采用其他的交易方式，并假设当地主管税务机关规定的征收率是2%，则王一夫应缴个人所得税=130×2%=2.6（万元）。

不难看出，对于那些符合“未提供完整、准确房屋原值凭证”政策执行标准的纳税人，如果住房转让方式不同，其适用的征收率也可能不同。其结果必然是，拍卖方式转让住房的个人所得税税负可能重于其他转让方式的个人所得税税负。(罗达佳 吴旭红)

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