金蝶精斗云某大型国有企业（简称A企业）因产品转型、企业改制，造成部分房产主要是仓库闲置，下岗失业人员增加，为了盘活资产，增加效益，该企业准备对闲置的房产进行经营。
该企业的基本情况为：
闲置房产建于1970年，原值3000万元（现在市场价也在3000万元左右），使用年限40年，无残值，年折旧75万元；对闲置的房产进行整修，组织下岗失业人员进行物业管理，管理成本50万元／年；物流公司B拟租赁该房产，作为物流周转、仓储货物之用。
为了便于分析，不考虑其他经营业务、资金时间价值及其他税种的影响，A企业城建税税率7％，教育费附加为3％。
A企业拟采用经营方式对物流公司B出租，合同为1000万元／年。
企业缴纳的营业税金及附加＝1000×5.5％＝55（万元）；
房产税＝1000×12％＝120（万元）；
税前利润＝1000－55－120－75－50＝700（万元）；
所得税＝700×33％＝231（万元）；
净收益＝700－231＝469（万元）；
纳税合计＝55＋120＋231＝406（万元）。
A企业向会计师事务所咨询相关的节税方案，税务师提出了以下三种方案供企业选择：
方案一
因A企业对出租的房产进行的物业管理非常到位，税务师建议A企业将租赁合同分解为租赁和物业管理服务两项合同，租赁合同金额800万元／年，物业管理服务合同金额200万元／年。管理成本50万元／年不变。
企业缴纳的营业税金及附加＝1000×5.5％＝55（万元）；
房产税＝800×12％＝96（万元）；
税前利润＝1000－55－96－75－50＝724（万元）；
所得税＝724×33％＝238.92（万元）；
净收益＝724－238.92＝485.08（万元）；
纳税合计＝55＋96＋238.92＝389.92（万元）。
方案二
B公司在接受A企业物业管理服务的同时，还招聘人员对仓储的货物进行收发保管，一年另支付收发保管费50万元。税务师建议A企业从物业管理人员中抽调部分精干人员加强对B公司仓储货物知识的学习，对B公司的货物进行全方位的仓储保管服务；仓储保管合同金额1050万元（原合同金额1000万元加原由B公司支付的收发保管费50万元），假定A企业不增加成本。
企业缴纳的营业税金及附加＝1050×5.5％＝57.75（万元）；
房产税＝3000×1.2％×70％＝25.20（万元）；
税前利润＝1050－57.75－25.20－75－50＝842.05（万元）；
所得税＝842.05×33％＝277.88（万元）；
净收益＝842.05－277.88＝564.17（万元）；
纳税合计＝57.75＋25.20＋277.88＝360.83（万元）。
方案三
根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税[2002]208号规定：“对新办的服务型企业（除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外）当年新招用下岗失业人员达到职工总数30％以上（含30％），并与其签订3年以上期限劳动合同的（财税[2003]192号更改为1年），经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。”《关于促进下岗失业人员再就业税收优惠及其他相关政策的补充通知》（财税[2003]192号）规定：“凡在2005年底之前，符合中发[2002]12号文件优惠政策条件规定的，从事个体经营的下岗失业人员、吸纳下岗失业人员的企业和国有大中型企业主辅分离、辅业改制所兴办的经济实体，可按有关规定享受最长期限为3年的税收优惠和社会保险补贴，直至期满为止。”我们设计了第三种筹划方案。
A企业出闲置的房产，其控股的子公司H和部分职工出资金，共同投资成立大地物流有限公司（与其控股的子公司H成立物流公司，是为了避免实现的利润流出本企业），同时全部招聘本企业的下岗失业人员从事物流工作，并与其签订1年以上期限劳动合同，再履行一定的法律程序，可在3年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。
效益分析：为了便于分析，新公司的费用暂不考虑，A企业闲置的房产出资价为3000万元，物流保管合同金额为1050万元，其他有关资料与前述相同。
企业享受3年税收优惠期缴纳的营业税金及附加为0；
房产税＝3000×1.2％×70％＝25.20（万元）；
税前利润＝1050－25.2－75－50＝899.80（万元）；
所得税为0；
净收益＝899.80（万元）；
纳税合计＝25.20（万元）；
结论：在3年优惠期内每年免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税335.63万元。
3年优惠期满后效益同方案二。
从以上方案比较可知，方案三的节税效果最为明显，与A企业拟采用的经营方式相比在税收优惠期内每年少纳税380.80万元，净收益增加430.80万元。免税期后每年少纳税45.17万元，净收益增加95.17万元。（史兆海）
注意事项
在实施上述各筹划方案时应注意以下几点：必须保证租赁、物业管理服务、物流仓储业务的真实性，不能一味地为了节税，使合同内容与真实发生的业务性质不一致，否则会被税务机关认定为偷税；筹划前后B公司付出的现金流一样，都是1050万元，这样签订合同比较容易成功；招用下岗失业人员必须经劳动保障部门认定，新办服务性企业必须经税务机关审核认定；是否选择以上税收筹划方案，还与企业的历史状况、市场环境以及企业以后的发展战略有关，在实施方案三条件不成熟时，可以先实施方案二或方案一作为过渡性方案，在条件成熟后，再实施方案三
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