金蝶精斗云金彩房屋开发公司是一家隶属于某市建设局的国有控股企业。2003年该公司营业收入20000万元，各项代收款项4000万元，手续费收入200万元（按代收款项的5％计算），营业税税率5％，城市维护建设税税率7％，教育费附加征收率3％，则：
应纳营业税为＝（20000＋4000＋200）×5％＝24200×5％＝1210（万元）
应纳城市维护建设税及教育费附加合计＝1210×（7％＋3％）＝121（万元）
应纳税费合计＝1210＋121＝1331（万元）
2004年初，该企业进行改制，国有股东退出，实行职工控股经营机制。公司的管理层聘请税务专家对往年的税收核算情况进行风险评估。税务专家对该企业2003年度的纳税情况进行了全面的检查和分析，发现他们的代收项目操作机制不够科学。
税务专家指出：税法规定对房屋开发企业代收项目应该并入营业额计算缴纳营业税，但是作为服务性企业则没有这样的规定。因此，他们提出如下建议：如果将各项代收款项转由房屋开发公司下属的物业公司收取，情况将发生变化，此时税收由房屋开发公司和物业公司共同承担：
①作为房屋开发公司，
应缴纳营业税＝20000×5％＝1000（万元）；
应缴纳城市维护建设税及教育费附加＝1000×（7％＋3％）＝100（万元）
房屋开发公司应缴纳各种税费合计1100万元。
②作为物业公司对代收代缴的各种费用分开核算并按规定缴纳，仅就代收代缴所获手续费用缴纳营业税和教育费附加。
其应缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加为＝200×5％×（1＋7％＋3％）＝11（万元）
应缴纳税费合计＝1100＋11＝1111（万元）
采取税务专家的建议比公司原来的操作方案节约税收220万元（1331－1111）。
由于物业公司员工工资等支出原本就是房产开发公司的成本费用，因此，将代收项目改由物业公司代收后，只要将有关人员作适当调整，作为公司的整体而言，并没有增加支出，房产开发公司则因此降低纳税成本220万元。
筹划点评
房产开发公司在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费。对于房产开发公司来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税营业额之内。
根据《营业税暂行条例》第五条及其《实施细则》第十四条的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
如何才能降低这部分税收负担呢？办法是有的。《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。据此，房产开发公司可以专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取。这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，当然就不征营业税了
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