金蝶精斗云 人们猜测,中国房地产新政是否会因为实体经济紧缩戛然而止。6月13日中国七部委联合出台政策,加强公共租赁房建设,使另一种猜测更加接近真相,在经历了权力对市场的渗透之后,中国房地产试图转向以保障房与普通商品房为主。
保障房建设可以挽救钢铁、家具等行业的订单。大规模建设保障型住房还有支撑实体经济的作用,通过保障型住房消化钢铁、水泥、家具等行业的生产能力,如此一来,与房地产相关联的60个左右的实体经济行业不会随着房地产新政一跌到底。
保障型住房的建安成本要比高档商品房低得多,这也就意味着,钢材、水泥等价格将在去年基础上大幅回落。这正是中国经济所需要的效果——与其让资源出口国坐享中国泡沫财富,为什么不主动挤除泡沫压低价格,让中国的中低收入阶层享受到价廉物美的商品？
建设保障型住房一直在经济适用房与公共租赁房之间纠结,许多中低收入阶层希望得到拥有产权的经济适用房,但事实证明,经济适用房很容易成为寻租的渊薮,在信用度极差、寻租不断的市场,推出经济适用房是对诚实的低收入阶层的致命掠夺。新的案例是据媒体报道海口市一个6000多套限价房项目,仅向公务员销售,单价为周边房价的1/8,户均面积超过100平米。而在经济适用房为主的北京天通苑小区,6月初又被曝光,4-5年前建成的房屋大量空置,几次倒手、补足综合地价款可以从经济适用房转为商品房。可以看到,无论是经适房还是限价房,未来依然存在寻租漏洞。
相比之下,公共租赁房可以提高保障效率,最重要的是,公共租赁房租用者不可能拥有产权,他无法到市场上进行套现。当然,寻租者可以得到公共租赁房的租用权转租获利,但他们获得的只是租金收益,与商品房出售的资本利得不可同日而语,从激励机制上切断了寻租者的兴趣。
经济适用房与公共租赁房的不同之处还在于,政府可以通过经济适用房收回成本,但公共租赁房无法收回成本。
在这里就需要厘清这样一个概念:通过保障体系收回成本甚至赢利的想法本身就是可耻的,保障品是公共产品而不是商品。而通过政府财政转移支付,土地收入与税费,可以解决政府预定的保障房建设规划,目前江西等地通过降低地价让开发商配建公共租赁房,已经取得了较好的效果,为何不能推而广之？
保障住房一度退出历史舞台,已被证明是个错误,而保障住房体系以经济适用房为主体,同样是个错误。发展公共租赁房建设,或许是提高住房保障效率的惟一途径。
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