金蝶精斗云 精准的调控政策使一路高歌的房价缓缓止步。统计数据显示,5月全国70个大中城市房价环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点,创14个月以来的新低;销售面积和销售额分别环比下降15.8%和25.0%。
楼市调控成效初显。不过,除北京、深圳、杭州、海口等城市5月房价环比下降外,多数城市房价依然坚挺。需注意的是,本轮调控并非短期打压房价,而是纠正房地产市场的发展路径,抑制投机需求,因此楼市调控政策仍应持续。分析人士认为,目前已出台的调控政策涉及范围足够广、力度足够大,短期内楼市调控重点应在落实政策上。
自房地产市场化改革以来,房地产市场在日益活跃的同时,逐渐演变成为一个资产市场,充斥着投资和投机需求。此次从中央到地方出台的一系列调控政策,着眼于打击投机、加大供给,通过制定二套房认定标准、加快保障房建设、改革土地招拍挂制度等措施,把房地产市场调整到以消费品为主导的市场,以非完全市场化的手段来保障低收入群体的住房需求。
在土地政策上,北京、上海等地土地出让不再价高者得的“改良”制度应在进一步研究论证后进行推广。改良后的招拍挂制度被看作是对开发商考核体系的一次调整,这将在很大程度上转变开发商的拿地行为,并最终有利于促进整个行业的健康发展。尤其是将参与建设的政策性住房规模纳入评标体系等做法意义重大。
在税收政策上,应从严征收土地增值税。此前,土地增值税政策执行比较松。如2007年2月,国税总局要求严格征收土地增值税,从而抑制房价的过快上涨,但大部分项目甚至都未结算增值税。目前,国税总局已连续公布两项土地增值税政策。根据要求,土地增值税的预征率不得低于1%,最终的征收率原则上不得低于5%。除政策性住房以外,东、中、西部地区的预征率分别不得低于2%、1.5%和1%。据测算,如果按规定全额缴纳增值税,将分别占开发商2010年和2011年现金余额的12%和16%,将使开发商资金面更为紧张,这将有效打击房地产商的囤地捂盘行为。
在保障房建设上,住建部已与各地签订“军令状”,层层落实保障房建设任务,下一步关键看执行。如果保障房建设能够落实,就能最大限度减少商品房投资下滑对经济增长的影响,楼市调控的各项政策才能得以持续。此外,根据目前的规划,地方债将重点向保障性住房项目倾斜。廉租住房将得到集中建设,并在经济适用房、商品房等项目中进行配建。这意味着,今后政策性住房将逐步与商品房“平分秋色”,住房将真正回归居住本质。
第二套房认定标准的后续落实也很关键。这一标准被指存在操作难度,因此需要尽快在全国范围内实现民政系统、银行征信系统、房产系统、资产系统的联网,出台具体的实施细则,加大各银行的执行力度。
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