金蝶精斗云诚意金不应当征收营业税
问：一房地产公司的某楼盘8月1日正式开盘，公司提出每位欲购房者需交纳1万元诚意金，才享有摇号选房的权利。该公司还规定，在8月10日摇号并正式签订购房合同时，欲购房者如签订合同，则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有。请问房地产公司在收取诚意金时需要交纳营业税吗？因购房者不签合同导致的违约金要交营业税吗？———张先生
答：诚意金这一概念来自我国港台地区，法律上并没有诚意金之说。
根据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。
在上述问题中，纳税人（即房地产公司）销售不动产时采取预收款方式，其所收到的预收款应当建立在购房合同基础上，而该房地产公司8月1日收取诚意金时，显然尚未签订购房合同。因此，不必交纳营业税。
针对此项诚意金属于订金或定金的提法，我们认为所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同则不可定义为“定金”。因此，定金亦非预收账款。
而订金又不是一个规范的概念，在法律上仅是预付款的性质，是预付款的一部分，作为当事人的一种支付手段，不具有担保性质。
因此，上述问题中的诚意金不属于建立在购房合同上的预收款，房地产公司8月1日收取的诚意金不应作为预收账款征收销售不动产营业税。但是，如果8月10日购房者签订购房合同，则建立在购房合同上的诚意金便符合了预收账款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税。
如果购房者放弃签订合同，根据营业税暂行条例规定的应税范围，房地产公司取得的此项收入并不属于营业税法所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为。也就是说，房地产公司收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的，不属于营业税征收范围，不予征收营业税。
需要注意的是，因购房者不签合同导致的违约金（即诚意金）的交纳应建立在购房者自愿的基础上。
换句话说，万一未能签订购房合同，购房者可以在民事法律规定的范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为房地产商规定的不购房即没收违约金的合同，本质上已违反了合同法的有关规定。
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