某房地产企业节税案例

某房地产企业节税案例

某房地产开发企业，近五年来年销售产值约为5亿元，甲供材料每年约有1亿元。该公司每年向当地税务部门缴纳各种税金约4000万元，其中营业税、土地增值税、企业所得税占了90%左右。通过筹划，拟在2004年末成立具有独立法人资格的材料供应公司（商品流通企业），房地产公司凡是需要甲供的材料设备，均委托材料公司采购和供应。这样不仅可以减少土地增值税支出，而且还可以节省企业所得税。

2005年1月1日材料供应公司正式开业，该材料供应公司从形式上不是房地产公司的关联公司，但实质上是其可以掌握和控制的。该材料供应公司资本金为500万元以上，经营范围以销售建筑材料、设备为主，并取得增值税一般纳税人资格，同时根据文件规定，在主管税务机关取得了“免征企业所得税一年”的批文。

1、可以节省土地增值税

房地产开发企业的土地增值税是根据其项目盈亏而计算的，合法加大开发成本，就可以少缴土地增值税。

成立材料公司后，所有甲供材料均加收10%左右的手续费（作为商品流通企业10%左右的进销差价是普遍和正常的），相应的开发成本增大，土地增值税就可以少缴。以“某高档写字楼”的相关资料为例予以说明。

A、如果甲供材料不由材料公司供应销售收入72560万元，开发成本费用（包括开发成本、期间费用）40000万元，销售税金3990万元。根据税法规定，应缴土地增值税计算为：增值额：（72500－40000－3990－40000×20%）＝20510（万元）

增值率：20510/51990＝39％应缴土地增值税：20510×30%＝6153（万元）

B、如果甲供材料由材料公司供应（甲供材料约为16000万元）

销售收入72560万元，开发成本41600万元（增加了材料成本1600万元），销售税金3990万元。根据税法规定，应缴土地增值税计算为：增值额：（72500－41600－3990－41600×20%）＝18590（万元）

增值率：18590/53910＝35％应缴土地增值税：18590×30%＝5577（万元）

从上述可以看出，如果成立材料供应公司，甲供材料由材料公司采购供应（供应手续费约为10%），该写字楼销售完毕时，就可节约土地增值税576万元（即6253万元－5577万元），扣除材料供应应缴的增值税（16000万元×1.7%）＝270万元，还可节约税金300万元。

2、可以节省企业所得税

该材料供应公司，2005年内即完成了某房地产公司委托的甲供材料16000万元的供应任务，取得手续费收入1600万元，扣除应缴纳的增值税270万元，扣除开支的期间费用（管理费用、经营费用、财务费用）100万元，实现利润1230万元（假定不作任何纳税调整），应缴企业所得税为：1230万元×33%＝405.9万元。由于符合（94）财税字第001号的规定，因此这部分企业所得税也就节省了根据财政部、国家税务总局（94）财税字第001号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》中的“对新办的独立核算的从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位，自开业之日起，报经主管税务机关批准，可减征或者免征所得税一年”的精神，新成立的材料供应公司属于“可减征或者免征所得税一年”的对象。

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