金蝶精斗云佐藤先生家住东京都中野区，已经安家长崎的儿子也无意返回东京。佐藤先生已经72岁，身体每况愈下。近日他奔走于各大银行之间，咨询倒按揭的事。自己的年龄、房地产权归属等条件都符合条件，现在，最关键的是土地和房屋的价值评估问题。40年前以1亿日元买下的这块土地加房屋，怎么也能评估到8000多万日元吧，他想。可是估价结果是4200万日元，佐藤先生不信，连跑4家银行，结果估价额都差不多。
房屋和土地的估价是倒按揭中最重要的一环，因为关系到按揭人的可融资额度。在日本，虽然每家银行各自有指定的估价机构，但是主要的估价指标都是相同的，主要包括：土地价、房屋的折旧率、房屋的现价和将来预期价等等。
日本多数银行不接受公寓抵押
根据2003年数据，在日本，地价同房屋的市值比值是6.9：1。在倒按揭的估价中，地价的占比更高，多数说法是对房屋的估价接近0，这也是多数银行不接受用公寓抵押来做倒按揭的主要原因，虽然银行没有在明文中规定不接受公寓的倒按揭，但在实际的操作中，一般公寓是会被拒绝的。在历史中，极少数被接受倒按揭的高档公寓的评估价值也是非常低，同购买价是不可比的。
其实，日本的公寓产权中是含有小面积土地的，只是因为面积太小，在倒按揭的估价中的价值占比还是太小，起不到保值的作用。可贷款的额度还要再打折扣，一般是估价额的70%左右。因此，金融机构一般只挑估价额在5000万日元有的甚至要求是1亿日元以上的不动产才做的。
对于倒按揭的申请人，过去银行的规定是限于55岁以上，但是随着日本的人均寿命的延长，现在多数银行把年龄界限设置在60岁以上，甚至还有的产品要求申请人是在65、75岁以上。房屋产权的归属要求是贷款人本人或者夫妇是唯一产权所有者，在签订倒按揭合同的同时，申请人会被要求签署遗嘱，明确产权将在贷款期满之后归属于放贷机构。
在中国推广倒按揭的难点
在中国，倒按揭的推广还有许多课题需要研究。
同日本的房产相比较，中国的房产有很多不同之处，比如中国的房屋不包含土地、使用权是有年限的、房屋的平均使用寿命较短、房价一直处于快速涨价通道等。中国房屋的平均寿命是多长呢？有数据称，新建筑的平均使用寿命尚不足30年。
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