金蝶精斗云当“刚需”遇到高房价
来源：新闻晨报
俞女士今年37岁，在一家外资企业从事宣传企划工作，月薪8000元，五金齐全。先生40岁，是一家外资银行的管理人员，年薪20万元。福利待遇优厚。女儿上小学。家庭资产除一套中外环间100平方米无贷款的自住房外，还有200多万元的金融资产，一半以活期形式存在银行，另一半大部分为基金(债券基金和指数基金)，少部分购买了股票。
投资收益来看，基金有20%的收益，而股票则亏损。夫妇俩各有一辆车代步，家庭月开销约在7000元左右。
揪心的房价
房价，一个令人无奈的话题。如果你手握重金却还没买房，那么目前的房价真的让你很尴尬。买还是不买，都有不爽，也都有不确定性风险。
刚性需求，其实是人们做选择时的重要砝码，它让你跳出判断房价涨跌的迷局，作出对你而言是唯一的选择。而如果整个社会刚性需求旺盛，那么，实际上也就决定了房价的涨势；刚性需求转弱，则房价投资的风险也就大增。
身边有不少年轻朋友，先后步入谈婚论嫁的人生阶段。买房把他们分化成三种状态：外地来的年轻人，没有选择余地，咬咬牙，买了，结果都赚了；本地年轻人，家里住房条件不错的，因为房价高，较多犹豫，一拖再拖；居住条件差的，不敢追涨，却在去年房价下跌时果断出手，倒也捡了个大红包。
这些年，正是由于各地人才络绎不绝涌来上海，高峰人群步入婚龄，使得房价持续坚挺。“刚需”支撑着房价，也鼓舞着投资客。因此，预判房价走势要关注上海人口流动的态势，关注“结婚族”群体的增减；当然，作为投资客，还需关心货币政策的变化，毕竟，资金是推动房价的另一种力量。
同早几年大量人才涌来上海的情况不同，身边已有一些朋友开始退出上海，他们选择去家乡工作，原因之一是那边的房价比上海便宜很多。一位广告公司的老总，去年年底回成都买了一套房，每平方米才6000元，据说到目前已经涨了好几十万元。
房价是否还涨？现在是否要买？还是让不同的人作出他们自己的判断和选择吧。
■理财目标
夫妇俩一直住在10年前结婚时购买的一套老房子里，因为工作忙、生活节奏快，在加上犹豫，换房的愿望一直没有实现。现在，随着孩子年龄的增长，改善住房的需求也越来越强烈。但面对飙升的房价，不知现在该买房还是等待？
■理财建议面对“刚需”，该出手时就出手
自2009年年底，国家出台了一系列调控政策，包括二手房税费优惠调整、二套房首付提高以及贷款收紧等，这虽对投资型购房行为产生了较大的抑制作用，但随着上海经济建设的不断推进，涌入上海的外来人才数量也在不断增长，由此带来的新上海人购房需求也非常可观。在购房需求旺盛的情况下，房价也就有了支撑点。从近期房地产市场的交易统计来看，当前上海二手房成交量或将继续缩量，但成交价格并没有大波动，且刚需客户占到看房意向的主流。这点从刚结束的春季房展上就初露端倪。因此坊间有2009年“投资年”，2010年是“刚需年”的说法。
一手房价格对周边二手房价格的影响。2010年一手房的开工率依然偏紧，且一手房开发向郊区转移，房价仍在呈现微涨，受一、二手房比价效应影响，周边的二手房房价也会保持相对稳定状态，应不会出现明显下滑。
俞女士夫妇俩均为收入颇丰的高薪人士，人到中年，处在最佳的人生阶段，有改善住房的需求，再加上随着女儿的成长，她也需要更大的学习娱乐空间。
因此，俞女士可以也应该考虑置换或购买更大面积的住房。
用足信贷政策，精挑细选贷款品种
从俞女士的投资经历来看，投资资产中存款的比重占据一半，达100万元左右，债券型基金和指数基金的比例又占据几乎半壁江山，可见他们没有更多时间打理投资，而且风险属性偏稳健，这就使得投资的整体收益稳定但处于偏低的水平。
在当前通胀预期日趋上升的情况下，俞女士购买新屋既可满足“刚需”，又可实现保值增值的理财需求。建议俞女士将现在居住的老房子用于出租，由于老房子没有贷款，出租房子的收益率就相当可观。即使近几年房价的上升空间有限，但房产的保值功能在通胀背景下应能得到体现。
(1)了解政策，用足公积金贷款
商业银行非首套房贷款7折优惠利率已难觅踪迹，住房公积金贷款低利率的优势就凸现出来。建议俞女士尽量用足公积金贷款。眼下5年期以上商业贷款利率高达5.94%，即便下浮15%，也要5.049%，而公积金贷款5年期以上利率仅3.87%，50万元的贷款，每年可节省利息5895元。新房装修，还可申请公积金装修贷款，额度最高也可达30万元，贷款年限为5-15年，五年以上贷款利率为3.87%。
俞女士如计划购买300万—350万的房子，可首付3—4成，总贷款200多万元。根据上海公积金管理中心《关于调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，可申请公积金贷款50万元(上限)。
(2)借双慧眼，精选贷款品种
由于公积金贷款受额度限制，并不能解决所有问题，其余150万元须采用商业贷款解决，这时可从个人需求角度，去选择不同的还款方式。商业银行各种房贷新品为俞女士创造了选择空间。
俞女士对利息比较敏感、且有提前还款打算，“气球贷”是很适合的品种。它改变了按贷款期限计算月供的还款方式，将一笔长期贷款拆成连续几期中短期“气球贷”，从而适用中短期的贷款低利率，实现省息目的，并且为提前还贷提供便利。
在投资市场较为波动的时期，有一部分从资本市场撤出的闲置资金可选择部分银行推出的“存抵贷”或“存贷通”，它们的优势在于：贷款人开通相关业务后，活期存款账户将与房屋贷款关联起来，客户只需将闲置资金放在约定的活期账户，余额超过5万元后，银行按一定比例将其视作“提前还贷”，节省的利息作为理财收益返还账户。而活期账户上资金并未真正动用，可随意调用。
(3)提前还贷，关注还款方式
俞女士夫妇收入较高，结余闲散资金一时找不到合适的资金投向，提前还贷减少利息负担，也是明智之举。如果有提前还贷的计划，贷款的前3年，争取多还款，降低贷款本金基数。提前还款最好选等额本金还款法，相同贷款期内，它要比“等额本息还款法”节省利息。
但提前还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，一次性投入过大，可能打乱正常的投资节奏，降低生活质量；如有更好的投资途径，也不必急于提前还款，通过合理的投资，获得比贷款利率更高的回报也是有可能的。
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