建安企业缴税实例(三)

    廉城某集体性质建筑公司兼营房地产业, 经地方税务机关确定其税款征收方式为查帐征收,承接工程实行建筑项目登记管理。95年1月经有关部门批准, 同本市居民刘某签订协约:刘某将自己一座旧房屋交建筑公司拆建成商住楼,该房屋经有关部门评估造价为80万元。该建筑公司负责全部的建造成本,建成后,首层800 平方米归刘某作为旧房屋的补偿,其余七层归建筑公司。同年8月该商住楼竣工交付使用,计每平方米造价1,000元,总面积7,000平方米,工程总造价700万元。建筑公司把其中两层2,000平方米用作办公楼,其他4,200平方作为商品房,以每平方米1,200元价格出售。

一、建筑公司建筑项目应纳税款的计算:该建筑公司自建自用部分不征收营业税;自建自售的,既要征一道销售不动产的营业税,还要征一道建筑业的营业税。并根据同类工程价格确定计税依据;没有同类价格的,按下列公式核定计税价格:计税价格=工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
1、确定建筑每平方米计税价格:1,000×(1+10%)/( 1-3%)=1,134.02(元);
2、营业税:(7,000-2,000)×1,134.02×3%=170,103(元)
3、城建税:170,103×7%=11,907.21(元)
4、教育费附加:170,103×3%=5,103.09(元)
5、印花税:补偿合同应按“购销合同”适用税率贴花。800,000×0.5‰=400(元)
二、建筑公司销售不动产应纳税款的计算:
1、营业税:以新房补偿旧房应按“销售不动产”计算缴纳营业税, 其销售价格应当按当月价格来确定 [(800+4,200)×1,200]×5%=300,000(元)
2、城建税:300,000×7%=21,000(元)3、教育费附加:300,000×3%=9,000(元)
三、建筑公司8月份预缴企业所得税:
1、计税所得额:(1,200—1,000)×4,200=840,000(元)
2、企业所得税:840,000×33%=277,200(元)
四、刘某销售不动产应纳税款:廉城刘某以旧房换取新房,应按“销售不动产”计算缴纳营业税,并根据同类价格确定计税依据;没有同类价格的,按下列公式核定计税价格:计税价格=工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
1、确定售旧房价:800,000×(1+10%)/(1-5%)=926,315.79(元)
2、营业税:926,315.79×5%=46,315.79(元)
3、城建税:46,315.79×7%=3,242.11(元)
4、教育费附加:46,315.79×7%=1389.47(元)
5、个人所得税:按“财产转让所得”适用税率计税 [926,315.79-800,000×(1+5%)]×20%=17,263.16(元)
6、印花税:补偿合同应按“购销合同”适用税率贴花。800,000×0.5‰=400(元)

 

以上案例仅供参考,若政策变化请按新政策执行,若各地政策存在差异请以当地政策为准。

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