金蝶精斗云 据媒体报道,过去一般开发商对保障房建设的积极性并不高,由于环境的变化,当下“主动”参与保障房建设的开发商正越来越多。
吃惯了商品房巨额利润的开发商之所以转而青睐保障房建设,据分析有这么几个原因:随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障房的投入力度,参建保障房项目正成为房地产企业避险的绝好去处。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下,保障房资金周转速度快的特点就成了吸引开发商的最大优势。而保障性住房的建安成本较低,宣传和销售费用不高,可以很好地控制成本,也是重要原因。
由此看来,在商言商的开发商并非出于道德“扶贫”才参与到保障房建设中,而是在房地产政策调控趋紧、开发资金来源新渠道以及保障房本身具有的比较优势吸引下的趋利行为。换言之,不是开发商主动选择了保障房,而是政策格局调整让开发商被迫选择这条路。
开发商瞄准保障房似乎是一件好事,市场化操作有可能提升效率,但是,在这一过程中还要谨防开发商的行为异化为“圈钱运动”。
反思近年来经济适用房建设中的诸多失误,最大弊端恐怕在于经济适用房的制度设计走向“经济”而非“适用”的价值偏差。地方政府迫于政策压力拿出可怜的一点土地建设经济适用房,开发商在政府诸多政策优惠引导下参与全程操作,结果双方成为尽可能以最小化成本换取最大收益的利益共同体。经济适用房存在单位面积超标、价格偏高、变成权势财富群体牟利工具等问题,围绕经适房的各种丑闻不断,甚至引发了学界及社会关于是否应予取消的争议。开发商瞄准保障房,无论是传统的经济适用房、公共租赁房、廉租房还是限价房,在自身定位、具体操作及日常监管上,都必须严格恪守公共边界而不能任其放大商品属性,否则就会让种种本意让利于民的政策扶持,在实际操作中走形变成某些地方政府、开发商及权势群体的盘中餐。比如某地频繁曝光的经济适用房成为公务员特供房,经济适用房未满规定年限即上市流转等现象,都充分暴露出没有严格的权力监管程序、缺乏必要的民权保障与救济机制,潜规则盛行下的灰色寻租空间就会成倍放大,成为另一场“圈钱运动”。
如果不加以程序规范,开发商不仅在政策严控、资金链吃紧时获得安全稳妥的融资软着陆,并且随着国家对保障房建设的日益重视,以及相关政策扶持力度的加大,在土地划拨、银行信贷、销售范围上获得更大的自由度。尤其值得警惕的是,参与经济适用房、公共租赁房、廉租房及限价房建设的开发商,在土地征用、房屋拆迁中打着公益名义而规避《物权法》、《拆迁条例》等相关法规所赋予的民众对等博弈权利,以极为低廉价格获取大量土地资源,实行变相囤地乃至进行擦边球式的商业开放。
而某些地方政府则以保障房建设为由,一方面获得上级认可的政绩达标,另一方面掀起所谓城市改造、土地开发以及公共财政大量“输血”的运动式管理,将本应承担的为弱势群体解决住房难职责,偷换概念为损害公共利益的成本转移,并且在与开发商的默契配合下开辟新的盈利来源。
无监管必腐败,是屡证不爽的法治原理。开发商瞄准保障房必须遵循法律监督的程序轨道,拥有公权力的相关政府职能机构也应一同接受监督,这才是防止保障房异化成“圈钱运动”可靠机制。
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