金蝶精斗云 房地产调控新政与以往不同<>
●政策的力度和效果不容怀疑
●市场将会转向以消费为主导
●改变市场需求性质抑制炒作
国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下称“国十条”）,已经颁布两个月了,尽管不少城市的住房销售全面下跌,但是全国的房价仍然坚挺,甚至于4月份全国70个大中城市的房价上涨幅度仍然达到了12.8%。加上政策出台后北京和杭州先后创造了新“地王”,不少人都在怀疑“国十条”是否又会成为“空调”。实际上,尽管未来房地产市场趋势仍有不确定性,但是这次房地产政策的效果是不容怀疑的。
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那么,政策效应为何会让一些人生疑呢？一是任何政策的出台都有一定的滞后效应,不可能甫一推出就让整个房地产市场根本改变,马上出现民众所预期的结果。尤其是房地产是一个周期相当长的产业,政策效应滞后期相对会长一些。不过,政策出台后,不少城市的住房销售出现急剧的下跌,已经表明政策影响开始显现。
不少城市楼盘销售量急剧下跌而房价不跌甚至上升,究其原因,这与当前国内房地产市场的状态有关。从2009年4月开始,国内房地产市场已经转变为以投资为主导的市场。房地产新政的出台,由于严厉限制住房投机炒作者进入,增加了这些投机者进入市场的成本,房地产市场的销售也就自然下跌了。但对已经进入市场的投机炒作者来说,由于这些人早就获利丰厚,新政策对其影响不大,因此,他们不仅不愿把手中的住房降低价格卖出,反而对政策的作用与效果持怀疑态度。因此,在这时,他们不仅不会降价卖房,还会提高售价,以此扭曲市场价格信号,造成市场假象,让一些持币待购者产生错觉:如果现在不购买,住房的价格还会上升。
更有趣的是,早些时候,在房价快速上涨的时候,许多人都在大叫,房价上涨是由于市场供求关系决定的,有这样多的住房需求,房价岂能不涨？因此,解决住房价格上涨的办法就得加大土地的供应,让房地产开发商生产更多的住房。如果按照这种逻辑来分析当前房地产市场的情况,当前住房市场销售突然下跌,也就是住房需求突然减少,那么房价也应该快速下跌了,但实际上,住房需求可以突然减少而房价则并未下跌。这也从根本上说明了,当前中国的房地产市场完全是以投机炒作为主导的市场,住房需求异化成住房投机炒作需求,住房成了一种投资赚钱的工具而失去了居住功能。因为,当住房是投资品时,它的需求在零到无限大的区间。在各种优惠政策的煽动下,这种投资需求可以无限大,增加供给是无法满足的;当政府的政策遏制这种投资需求时,投资需求就会趋于零。“国十条”要治理和针对的,就是这种投机炒作的市场,目的是让住房回到民生居住功能上来。因此,大家根本不用担心,当房地产市场需求性质发生改变的时候,市场不改变是不可能的,改变只是时间问题。
总之,“国十条”并没有成为“空调”,也不会成为“空调”,国内房地产市场调整及重大改变只是时间问题。房地产开发商要制造“地王”只能是自己承担风险。可以预见,房地产投资暴利的倾向正在逆转。
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