康晓阳：房产税只是时间问题 地产股时机已过

　　全景网5月31日讯 近期中国的房地产市场风声鹤唳,尤其是房产税的传言,让地产股的走势或涨或跌,迷乱了投资者的决策视野。对此,天马资产管理有限公司董事长康晓阳周日在深圳表示,任何国家不可能不从土地上征税,在中国只是迟早的问题,而对于投资房地产股票,他认为时机已经过去了。

　　不管是号称史上最为严厉的“国十条”,还是市场风传的房产税征收,康晓阳认为,背景主要有两个,首先是从去年经济刺激计划以后,房地产价格大幅上升,经济出现过热,政府因为民生怨恨很大,想阻止房地产价格继续上升,这个很多人都明白。

　　其次是对于从土地上征税,康晓阳强调,这是政策背景所潜在的意思,去年政府大量刺激计划以后带来的是政府财政出现赤字,很多地方政府的收入60%-70%来自于房地产卖地,现在是什么情况呢,过去20年中国的城市化道路让政府过去20年有持续的投资能力,主要的钱来自于出卖土地。现在的问题是,像深圳等地区,政府可出卖的土地已经越来越少,而且卖的土地相对GDP的比重更是在大幅下降,政府财政赤字上升,未来想获取土地收入的比例又出现下降,增加的土地会带来的收入不可期,这时候,只有在存量的土地上征收税收。

　　此外,康晓阳指出,对于投资房地产股票,目前时机已经过去了。

　　他认为,对于房地产而言,当前至少有四个因素影响是很大的,一是价格预期上涨的速度下降了, 二是将来银行的杠杆会下降,地产公司没那么简单拿到地或者拿到银行的钱。第三是房地产公司的周转会下降。这三个东西决定房地产的盈利会下降,也就是说市场对房地产估值预期会逐渐下降。

　　简单一句话,康晓阳指出,不要以为10倍、20倍的房地产公司就很低,虽然可能房地产公司会出现很低PE的价格,比如5倍,5倍有可能就很贵了。而经过上述对房地产影响因素分析,原有的估值方法、体系可能已不具备合理性。“这个市场里第四个改变就是估值方法、估值溢价会出现大幅下降。” 康晓阳坦言道“投资房地产股票的时机已经过去了。”

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