金蝶精斗云 本报讯 我国房地产调控政策频频出台,密度和力度都史无前例。下半年房价走势如何,房地产企业何去何从？昨日,在渝北区举行的“宏观调控下的房地产发展机遇与挑战”讲座上,住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩,对下半年的房地产走势发表了各自的看法。
三原因导致房产火爆
国家此次为何会如此大力度进行调控？秦虹分析说,今年一季度楼市“淡季不淡”,特别是春节后“地王”频现,高成交量带动房价骤涨。全国大中城市房价大部分快速上升,北京、海口、广州等尤为明显,有的地方甚至出现“日光盘”（开盘当天就卖光了）。
房地产市场的火爆,导致一些不理智的行为。一季度楼市的火爆异常,究其原因有三方面:去年金融危机中保增长,采取适度宽松的货币政策,然而实施中不是“适度宽松”,而成了“过度宽松”,惯性延续到了一季度;二是很多地方政府喜欢“地王”,因为可增加财政收入,导致周边的二手房价格上涨,以及未来房价的上涨;三就是土地供应量不足。
因此,在这种情况下,出台了密度大、力度大的房地产市场的宏观调控政策。如今,收紧了货币政策,增加贷款购房的成本,抑制了投资、投机购房。
下半年才是真正考验
增加土地的供应、加大保障住房量,也是利好消息。秦虹说,因为从2005年起,中国的房地产市场已经发生了变化,出现了“供不应求”的局面。增加土地供应量,可以从源头上平抑房价;保障住房供给的加大,也可以减轻老百姓的购房负担。以重庆为例,今年增加土地供应量是去年的3倍,保障住房占地将达20％。
秦虹说,宏观调控政策在房地产市场已显现出威力,恐慌性、投机性购房的需求抑制住了。但一般来说,上半年的房产销售量只占全年的1/4。一些开发商同样在观望,把楼盘放到8、9月开盘。因此,下半年对房地产市场是一个考验,要有足够的心理准备。
长期来说,要抑制恐慌性、投资性购房,不能“炒房团”炒到哪里,房价就涨到哪里;自住性、改善性住房,则要去增加市场的供应。就房地产开发商而言,要提升房屋品质等,才能有更大的发展空间,中长期市场还是存在的,因为自住性、改善性住房是有很大需求的。
住宅物业税很难开征
北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任董藩,是青年经济学家、房产专家,被称为“中国房地产四大名嘴”之一,还被一些媒体称为“给房地产市场算命最准的人”。而董藩的很多说法,也争议颇多,褒贬不一。
针对近期热炒的征收住宅物业税,董藩并不太看好,“这个税种不可能不期而至,因为有重重困难,更可能会因’难产’而不了了之。”
董藩说,征收住宅物业税怎样确定标准,也非常不好界定,是大小、套数、容积率还是价值？比如说,按估的房产价值来算,一些市中心的老房子,由于地段佳、位置好,虽然价格较高,但里面住的可能是困难户;如果按套数来算,有的几套小户型,可能比不上一套大房子的面积。他说,他在中央电视台一次节目上做调查,竟然没有一位观众同意缴纳住宅物业税。
董藩认为,在调控房产市场时,要避免“强政策调控、弱制度改革”,否则不仅会影响楼市,还会影响建材、家具等上、下游的产业。政府可以建好保障住房,解决老百姓居住的问题。
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