金蝶精斗云 楼市新政出台已经“满月”,对楼市的影响还在继续。根据市场调查显示,北京楼市成交量迅速下跌,仅仅是新政出台前的一半。对于开发商而言,现在开盘是否有风险？部分开发商仍在观望,但也有部分开发商按照原计划推盘销售,还有些楼盘提前开盘。更值得一提的是,过去排号、摇号的现象基本从楼市绝迹,现在买房,可以随去随选了。
部分楼盘选择“先开了再说”
北京市房地产交易管理网显示,从5月2日到5月20日,包括北京华贸城、太阳公元等13个项目取得了预售证。总数和中央、北京市两级新政出台前的4月同期相比持平。
朝阳区某楼盘的负责人告诉记者,目前越来越多的开发商对后市的判断是房价将会进一步下行,“房价不掉,政策还有可能跟进”。因此项目一直在积极申请预售证,“先开了再说”,抢在房价深跌前“能卖多少是多少”。
记者从多个项目和多家地产机构了解到,出于对后市判断的担忧,越来越多的项目选择加速推盘,实现回款。据统计,6月份预计开盘项目约50个。
开盘前允许提前选房
东南五环外某楼盘本周日即将开盘,但实际上买房人只要去售楼处,随时都可以选房,据悉,这种状况已经持续了一段时间。而前一期开盘时,该楼盘曾排号和摇号。
此前,不到开盘日期不能选房俨然成了惯例。现在,由于观望气氛浓厚,楼盘需要尽可能地维持人气,开发商只能妥协了。目前北京有较多楼盘处于随到随选的状态。
东部三环外有一个楼盘正在等待获得预售许可证,但是该楼盘的销售负责人表示,目前北京市建委对楼盘预售许可进行“价格把关”,报过去的售价迟迟未通过,预售许可也下不来,但是客户有要求看房选房的,就允许他们先提前选了。理由是“现在客户积攒较慢,担心客户流失,让他们先选房,等预售许可证办理下来后直接签约”。据该负责人介绍,根据目前相关部门的要求,公司上报出的销售价格很难高出前一期,一些客户对行情也有自己的判断,出于对内城的房源供应量有限的考虑,目前项目有一定数量的选房人。
据业内人士介绍,在东四环、东北三环外,目前有多个楼盘“遭遇”建委的预售价格限制,或多次修改价格后获准预售,或还在等待批准,一些希望在5月底6月初开盘的项目,目前已经难以自己把握开盘准确日期,允许买房人边选房边等开盘日期。
多数楼盘举棋不定
在新一轮的调控下,成交量的下降是本次新政后的最大反应,在这一阴晴不定的状况下,多数新盘都进入了“观望”。记者近期拨打了一些即将在5月底和6月入市的楼盘的电话,售楼处人员均表示,具体开盘的日期还不确定,是提前还是推后需要等上级的通知。
北京亚豪机构市场总监郭毅说,在楼市低迷的情况下,开发商也在观望,是提前开盘还是推后,仍要取决于市场和购房者的选择。“现在的成交量虽然在下跌,但是房价还在小幅度上涨,新房停涨的状况并没有出现,只是价格攀升的步伐放缓而已。”
据记者调查,在这些新盘当中,不乏有受新政影响而调整预期价格的,这些楼盘或降价或打折或给予优惠,都是意在吸引仍在等待中的购房人。有不少楼盘推出全款9.4折、2万抵6万的优惠,还有的楼盘需要在开盘的前几天才能确定具体的优惠措施。
看房人数减少,潜在购买力仍在
近日,记者走访了一些楼盘,本应该火爆的开盘现场,由于购房的人数较以往少了很多而透着些许冷清。同时,看房军团虽然不少,但真正出手的却并不多,很多买家在看房之后依然犹豫。家住石景山的王峰（化名）拿着手中厚厚的一叠楼盘广告和户型资料对记者说,房价再降也不会降到哪里,自己买房是出于刚性需求,政策的影响没有动摇自己买房的决心。
一些业内人士表示,对于购房者来说,什么时候出手,选择什么价格出手,还要看购房者选择什么样的区域位置和怎样的心理价位。“百姓如何购房,不能偏听一方,还要在这个时候多了解市场。”郭毅表示,短期内房价下跌没有太大可能,要等到今年第四季度才会看到一个总的降价的趋势,而目前来看,中心城区不会有大的变化,三环附近的房价会有小幅波动,但不会太大;五环周边及外围或许有下调的空间。
■ 开发商说
“潜规则”阻碍开盘
一位计划在近期开盘的项目负责人表示,目前相关部门暂缓批准部分高价项目的预售许可证。不过,这种“管制”并没有正式的文件,只是一种“潜规则”。而受影响的项目多数在城区较优质的地段,产品品质较好,过去一直有较高的人气,现在也有不少客户在等待,因而开发商并无降价的意愿。边让购房者选房边等预售证便成为开发商的选择。
上述人士表示,从效果来看,“价格管制”会在短期内对急于开盘的高端项目起到限制价格的作用,降低市场的平均价格数据。但和限制高价地入市一样,这一做法对绝大多数楼盘的实际价格并不能起到下降作用。对于不急于开盘的项目而言,更没有任何实际的效果;反而会让近期有开盘计划的项目不得不推迟,改变市场的自然选择:本来应该是有很多楼盘可以提前开盘入市,互相竞争价格,让目前的刚性需求者有房可买,选择余地变大,但限制政策也成为了阻碍入市量的因素之一,对当前刚性需求者不利。
中广信事业一部总经理卞明也表示,如果市场迟迟没有供应量,而近期土地市场再度传出高价买地的消息,这会让买房人对政策的后续效果产生怀疑,也改变开发商对后市的判断,暂停入市。而供应断档会给买房人带来新的恐慌与担心。
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