干货篇|土地增值税清算时何时可以进行加计扣除?

房地产项目收购一般分为两类,收购在建工程和收购项目公司股权。在收购在建工程的过程中,收购方取得未竣工的在建工程继续进行开发,支付的项目收购款能否在土地增值税清算时进行加计扣除,是一个很重要的关键点,因为这直接影响收购时的价格。如果考虑到将来土地增值税清算时不能进行加计扣除,则相当于在收购时增加了一笔潜在的税收成本。下面笔者将就此试作简要分析。

针对这一问题,笔者认为首先需要搞清以下问题:

一、土地增值税清算时可以加计的扣除项目包括哪些项目?

二、项目收购款包含哪些内容?

一、土地增值税清算时可以加计的扣除项目包括哪些项目?

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定,计算增值额的扣除项目为:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地和新建房及配套设施的成本;(三)开发土地和新建房及配套设施的费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)(二)项计算的金额之和,加计20%的扣除。

从上述法规可以看出,进行加计扣除的项目只有“(一)取得土地使用权所支付的金额”和“(二)开发土地和新建房及配套设施的成本”两项,并未提及项目收购款。

二、项目收购款包括哪些内容?

项目收购款实际上包括收购的在建工程的土地价格和转让方投入房屋建设的资金以及合理的利润。在建工程的土地价格是收购时该土地的市场价格,该土地的市场价格包含转让方在初始取得土地使用权所支付的金额,且通常收购时的土地价格高于初始取得时支付的金额。

项目收购款中包含取得土地使用权所支付的金额和开发新建房的成本,但又非项目收购方直接为取得土地和建设房屋所支付的金额,所以项目收购款能否在土地增值税清算时能否加计扣除一直存在争议。针对这个问题,各地税务局的执行口径也不相同。

三、各地税务局的执行口径

1.允许加计扣除的地区:

①青岛市

《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第五条:

“五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后,进行后续开发建设,完成后再转让房产的,其扣除项目是否允许加计扣除?

答:对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目,然后投入资金继续建设,完成后再转让的允许加计扣除,其扣除项目如下:

(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;(二)改良开发未竣工房地产的成本;(三)房地产开发费用;

(四)转让房地产环节缴纳的有关税金,包括营业税金及附加、地方教育附加;(五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。”

2.不允许加计扣除的地区:

①天津市

《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016年第25号)第七条:

“七、关于受让的在建工程再转让清算时的扣除问题受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时,取得在建工程支付的金额,能提供合法有效凭证的,允许据实扣除,但不能加计扣除,后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。”

②南宁市

《南宁市地方税务局关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知》(南地税发[2014]103号)第七条“七、关于购置未竣工房地产项目进行再开发销售的加计扣除问题房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后,再投资建设后转让的,在清算土地增值税时,其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除,但不得作为房地产开发费用及房地产开发企业加计20%扣除的基数。”

③浙江省

《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第四条:

“四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除房地产开发企业购买在建房地产开发项目后,继续投入资金进行后续建设,达到销售条件进行商品房销售的,其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除,但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。”

通过以上分析可以看出,关于购买在建工程的项目收购款能否在土地增值税清算时加计扣除,各地税务局执行口径不一。所以纳税人在收购在建工程时,要关注当地政策,与税局做好充分沟通,力求获得最低的收购成本。

文字来源:税屋网