遇到房地产企业自持开发产品的财税问题,该如何处理

一、会计处理:不符合确认收入的条件,会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产,不确认收入。可按规定计提固定资产折旧。

二、企业所得税:未对外转移产权,不属于视同销售所规定的情形国税发【2009】31号规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。固定资产折旧可予税前扣除。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条规定,企业发生下列情形的处置资产,除将资产转移至境外以外,由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变,可作为内部处置资产,不视同销售确认收入,相关资产的计税基础延续计算。

三、土地增值税:产权未发生转移,不征收

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

四、增值税:1.没有规定不允许自己给自己开具发票;2.有不视同销售的增值税规定;3.但增值税处理上,没有规定不得作为销售处理;4.如是一般计税,自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票,但在计提销项税额时,销售额中可对应扣除土地价款,对企业有利;5.可按规定抵扣进项税额;6.如是简易计税,可不作销售处理(一)不需缴纳增值税的政策解答湖北国税《营改增问题集》:房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的,虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记,但是不属于增值税的应税行为,不需要缴纳增值税,也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的,按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。

(二)办理权属登记的应视为销售的政策解答

云南国税营改增问题解答摘编(十四):不动产(二)房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售?

答:房地产企业在售的房屋转为自持时,如果办理权属登记的,应按销售处理,否则不应视为销售。

(三)办证后再出售的,按《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》处理(土地价款得不到扣除)的政策解答安徽马鞍山市国家税务局《房地产业营改增问题解答汇总》(2017-07-19)有房地产企业反映:他们开发的房屋在销售前,已经以房地产企业名义分户办理了产权登记。若未出售的房产此时留作自用或出租,不用再办理产权登记。出租一段时间后又销售,与未租前就销售,从产权登记方面来看没有区别。那么怎么判断其销售的是一手房、还是二手房?是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》,还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》?

答:房地产企业销售已办产权登记的不动产,适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》;销售自己开发的未办产权登记的不动产,适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。

总局政策辅导资料明确,自行开发,即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”。进入流通领域的“二手房”,就不属于自行开发的开发产品。如:房企将开发产品出租,并将产权登记在房企名下,然后再对外出售,就不属于自行开发的产品,而是“二手房”。如果未将产权登记在自己名下,出租后再出售的,仍按自行开发的“一手房”计税。

(四)不属于增值税暂行条例实施细则和财税【2016】36号的视同销售《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条,单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:(一)将货物交付其他单位或者个人代销;(二)销售代销货物;(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

综合以上分析,如果房地产企业选择自行开具发票,办理产权登记,并计算申报增值税销项税额,使得土地价款得以扣除,同时,抵扣进项税额。可有政策依据?或者可有不得这样处理的政策依据呢?

(五)为自己开具发票问题

发票管理办法规定,任何单位和个人不得有下列虚开发票行为:(一)为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票;(二)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票;(三)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。

为自己开具与实际经营业务情况不符的发票,才是虚开。说明为自己开具与实际情况相符的发票,不是虚开。同时,也没有规定不允许自己给自己开具,应是允许的。为了办理房产权属登记,需要自己给自己开具发票,类似情形有没有呢?如以下情况:

纳税人外购货物自用,不需要为自己开具发票。但是,按照《中华人民共和国道路安全交通法》、《中华人民共和国道路安全交通法实施条例》和《机动车登记规定》(中华人民共和国公安部第102号令)要求,机动车初次登记时须提供机动车销售统一发票。作为特殊情况,汽车4S店外购的自用车辆可向本单位开具机动车销售统一发票,不属于《中华人民共和国发票管理办法》规定的虚开发票行为。(来源:重庆国税发布日期:2017-12-28)五、房产税:自己使用或出租、出借,自使用或交付次月征收《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定,房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

六、城镇土地使用税:自交付土地次月起征收

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(财税[2006]186号)的规定,关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

《国家税务总局关于通过招拍挂取得土地的城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)的规定,通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地,纳税人应按照《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(财税[2006]186号)第二条规定,从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

七、契税:土地使用权未转移,不征收

《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》(财法字〔1997〕52号)第六条规定,条例所称土地使用权转让,是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

条例所称土地使用权出售,是指土地使用者以土地使用权作为交易条件,取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。条例所称土地使用权赠与,是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。条例所称土地使用权交换,是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

房地产开发企业将开发的部分商品房转为企业自用或用于出租,商品房的权属既没有变化,也没有以土地使用权作为交易条件,取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。因此,不需要缴纳契税。

文字来源:中国会计视野